第一章_房屋管理与维修概论(3-4).ppt

房屋管理与维修实务 武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏 任务三 房屋维修质量管理工作 一、房屋维修质量管理工作概述 房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。 所谓动态管理过程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。 　1.房屋维修质量管理的指导思想 搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面： (1)明确对质量的全面认识。 (2)树立全面质量管理的基本观点。 (3)正确处理质量、成本、工期间的关系。 2.房屋维修质量管理的内容 房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作： (1)建立健全质量监督检查机构 (2)质量机构和质检人员必须坚持标准 (3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度 (4)在施工准备阶段，应熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。 (5)在施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。 (6)搞好施工质量的检查验收。 (7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收。 (8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收。 (10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访。在保修期内，因施工造成质量问题时，按合同规定负责保修。 二、维修施工项目的质量保证体系 （一）、质量保证体系的概念 质量保证体系，是企业以保证和提高工程质量为目标，运用系统的概念和方法，把各部门、各环节的质量管理职能组织起来，形成一个有明确任务、职责和权限，相互协调、互相促进的有机整体。 （二）、质量保证体系的内容 维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。 (1)思想工作体系。 (2)质量控制体系。 (3)组织保证体系。 质量保证体系的内容： 任务四、　房屋维修计划管理 思考： 物业公司为什么要制定房屋维修计划？ 房屋维修计划的作用是什么？ 一、房屋维修计划管理的意义和任务 （一）房屋维修计划 房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。 房屋维修计划的内容主要包括： 房屋维修的计划目标 实施方案 相应的保证性措施 1、房屋维修的计划目标： 维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。 维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。 2、实施方案的内容包括： 计划期内维修工作的时间安排 实施维修工作的方式 维修工程的技术方案及组织措施 3、房屋维修计划的保证性措施 房屋维修资金使用计划 物资供应计划 劳动力计划 技术支持计划 （二）.房屋维修计划体系 （1）按计划内容分， 房屋维修施工计划（主体计划） 企业各部门的保证性计划 材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。 注意： 制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施 （2）按计划期的长短分 年度计划 季度计划 月度计划 操作性或实施性的计划。 控制性计划 二、房屋维修计划管理 1.房屋维修计划管理的意义 通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好物业企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。 2.房屋维修计划管理的内容包括： 计划编制、 计划检查、 计划调整、 计划总结、 其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。 3.房屋维修计划管理的特点 (1)计划的自主性差 (2)计划的多变性 (3)计划的不均衡性 4.房屋维修计划管理的任务 (1) 制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。 (2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，提高综合经济效益。 (3) 通过控制和协调手段，保证生产有节奏、有秩序地进行。 (4)做好执行情