合肥城市进入及投资机会研究结论篇N—培训课件.ppt

合肥别墅市场专题研究——现状 合肥市别墅部分项目一览 楼盘名称 区属 位置 物业类型 备注 新华学府春天 蜀山区 黄山路与石台路 别墅、高层 售罄 澜溪镇 蜀山区 香樟大道与黄山路 别墅 售罄 元一水果墅 庐阳区 双凤工业区 别墅 售罄 万振逍遥苑 包河区 马鞍山路与太湖路 别墅 售罄 格林硅谷 经开区 芙蓉西路 商务别墅 售罄 维多利亚别墅 蜀山区 望江西路与人工湖 别墅 售罄 双湖美墅 经开区 始信路 多层 售罄 维也纳森林 蜀山区 黄山路与怀宁路 别墅 售罄 和庄 蜀山区 长江西路 别墅 售罄 翰林雅居 经开区 松林路与丹霞路 别墅 售罄 金星家园 经开区 圣泉路与繁华大道 独立、叠加 售罄 御景山庄 蜀山区 长江路玉兰大道 别墅 售罄 * 合肥别墅市场专题研究——供求情况 以北京、上海为代表的一线城市别墅成交量占住宅成交量在10%左右，西安、南昌等二、三线城市别墅成交量占比也在3%左右，并且有走高趋势，而合肥市场平均约为1%。假设未来合肥市场年成交量为800-1000万平米，即使保守按二、三线城市3%的比例计算，别墅市场年成交量仍在24-30万平米。 部分代表性城市别墅成交面积占住宅成交面积的比例 城市能级 代表城市 别墅成交面积占住宅成交面积的比例 一线城市 上海 07：12% 08：10% 一线城市 北京 07：16% 08：8% 二线城市 南京 07：7% 08：9% 三线城市 南昌 07：1% 08：4% 三线城市 西安 07：1% 08：3% 三线城市 合肥 07:1% 08:1% 年度 当年新增供应面积 （平方米） 新增供应套数 截止目前去化面积 （平方米） 截止目前去化套数 05年 86333.03 390 81138.86 368 06年 82195.76 339 80567.06 332 07年 91098.53 387 86256.44 368 08年 124549.96 580 42437.14 202 09年 107200.00 429 174797.26 699 10年上半年 50742.34 139 2171.02 9 总计 542119.62 2264 467367.78 1978 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 我们统计了05年-10年上半年最近5年半的别墅新增供应和去化情况，发现市场供需基本处于平衡状态(考虑到10年别墅备案时间延迟后面统计暂不计算在内）。数据统计，截止目前为止，合肥最近5年总供应套数为2125套，总去化套数1978套，平均每年去化394套左右。 由上表分析可见，合肥市的别墅产品至今发展尚且不成熟，别墅项目较少且市场需求一般，目前合肥市场上的玫瑰绅城、绿色港湾等项目尚不能基本满足合肥市场别墅产品的需求。 未来市场将出现的别墅产品供求分布在政务区、高新区以及肥西紫蓬山风景区。 合肥别墅市场专题研究——供求情况 截止2010年7月，合肥市别墅项目可售面积为68238.78平米。 户型面积段 成交面积（㎡） 百分比 60㎡以下 736215 4.90% 60-80㎡ 1337218 8.90% 80-100㎡ 5989606 39.87% 100-120㎡ 2152350 14.33% 120-140㎡ 2655033 17.67% 140-160㎡ 996479 6.63% 160-180㎡ 499021 3.32% 180-200㎡ 217481 1.45% 200㎡以上 438759 2.92% 由图可见，09-10年上半年160㎡以上的住宅成交面积段占总成交面积的7.69%。可见，在合肥比例不大的大面积住宅市场中，尚以非别墅产品（豪宅、洋房等）为主流。 合肥别墅市场专题研究——别墅市场份额 成交单价 成交面积(㎡) 百分比 5000以下 1097211 27.10% 5000-6000 1518136 37.49% 6000-7000 933676 23.06% 7000-8000 289692 7.15% 8000-9000 111953 2.76% 9000-10000 48945 1.21% 10000以上 49761 1.23% 由图可见，2010年1-6月主要成交量集中在5000-6000元/㎡的住宅，而10000元/㎡以上价格的住宅成交量仅占1.23%。 合肥别墅市场专题研究——别墅市场份额 合肥别墅市场专题研究——别墅市场份额 由图可见，2010年1-6月总价在60万以下的住宅成交面积占总成交面积的61.24%，总价在150万以上的住宅成交面积仅占1.92%。 成交总价 成交面积（㎡） 百