8.1.3房地产投资风险分析.ppt

互斥方案与独立方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。如一宗土地，只能选择一种用途。住宅、商业、写字楼、酒店等，只能是一种方案入选。 独立方案是一组相互独立、互不排斥的方案，选择其中一个方案并不排斥选择另一个方案。 条件是： 投资资金来源无限制； 投资资金无优先使用的排列； 各投资方案所需人力、物力均能得到满足； 每一方案是否可行，仅取决于方案本身的经济效益。 * 金融学院 程大涛 * 混合方案 在一定的约束条件下（资金、土地、人力等等），有若干个相互独立的方案，在这些独立的方案中，分别包含几个互斥的方案。 * 金融学院 程大涛 * 方案A 方案B 方案C 方案D 方案E 方案F 独立 互斥 互斥 8.3.3房地产投资方案比选指标 * 金融学院 程大涛 * 差额投资收益 率（ΔR） 差额投资回收期（ΔP） 单位追加投资所带来的成本节约额 通过成本节约收回追加 投资所需的时间 比选动态指标 * 金融学院 程大涛 * 净现值 净现值率 差额投资内部收益率 等额年值 费用现值 等额年费用 将投资大的方案与投资小的方案相比，其所增加的投资能否被其增量收益所抵偿。 判断项目可行性，在于零可以接受 净现值与投资现值比率，表明单位投资能得能力和资金使用效率，大者优 项目净现值换算成等额年金（值） 将项目各期投入费用，按基准收益率折现 项目费用现值按基准收益率折算为每年等额费用 8.3.4房地产投资方案比选方法 效益比较法 1.净现值法：大者优 2.净年值（等额年值）法：大者优 3.差额内部投资收益率法：大且大于基准收益率者优 费用比较法 1.费用现值比较法：低者优 2.费用年值比较法：低者优 * 金融学院 程大涛 * 8.3.5方案比选注意事项 1.内部收益率与净现值 内部收益率较直观，但追加投资则有多个内部收益率，不能进行比较； 净现值也直观，但不能反映相对经济效果，且须先定基准收益率； 多方案比选时，内部收益率与净现值指标可能出现矛盾。 2.净现值与净现值率 多方案时，净现值与净现值率可能出现矛盾。 无资金限制时，以净现值作为指标； 有资金限制时，以净现值率作为指标。 * 金融学院 程大涛 * 8.1风险分析概述 8.1.1风险 8.1.2房地产投资风险的种类 8.1.3房地产投资风险分析 * 金融学院 程大涛 * 第8章 风险与投资决策分析 8.3房地产决策方案比选 8.3.1房地产决策内容和类型 8.3.2房地产投资方案比选 8.3.3房地产投资方案比选指标 8.3.4房地产投资方案比选方法 8.3.5方案比选注意事项 8.2 风险识别 8.2.1风险识别方法 8.2.2头脑风暴法 . 8.2.3德尔菲法 8.2.4幕景分析法 8.2.5筛选监测诊断技术法 8.2.6故障树分析法 8.4置业投资 8.4.1置业投资原则 8.4.2置业投资的产权问题 8.4.1置业投资原则 * * 住宅投资、商铺投资、写字楼投资 、别墅投资等 置业投资 ——租赁，交易 ——周期，规模 ——资金结构：自有or贷款 金融学院 程大涛 房地产投资三要素：时机、区位、质量 时机 选择适当的时机和房地产类型进行投资，是投资成败的关键。 对时机的把握，事实上是对房地产市场上各种信息的综合考虑，是将房地产市场上供需状况、区位条件、消费者偏好和经济发展趋势，作为一个有机整体的系统研究。 * 金融学院 程大涛 * 元/m2 区位 * 金融学院 程大涛 * 1988年杭州地图 质量 * 金融学院 程大涛 * 8.4.2置业投资的产权问题 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。 地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。 从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。 房 地 产 * * 金融学院 程大涛 《钱江晚报》2010年12月7日A6版 小高和女友恋爱多年，2008年4月购买钱江湾花园二手房，价100万，首付三成，贷款单身首套房利率7折，全部小高承担，登记在小高名下。 两人未登记结婚，女方名下无房，女方家长抱怨。小高想利用单身首套利率7折可省十多万利息，购买下套房登记在女友名下。 房价持续上涨，女方家长持续抱怨，小高为表衷心，以交易方式将房产过户到女友名下，首付资金也由小高转帐给女友。