远大银发住宅项目解析.ppt

设计举措 组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间。 实践尝试 设计举措 每个组团端头的“五合一”（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取用、告示为一体）的小型场所的设置。 实践尝试 第四部分 项目风险分析及应对策略 项目风险分析及应对策略 项目风险及分析 老年人及其子女对居住养老方式和生活方式认知认程度及时间长短 无产权销售， 贷款不能办理 后期运营及交易问题较多 转让、产权归属问题复杂不清 目标客群及其子女的传统观念 风险 因素 项目风险应对策略 硬件、软件相结合 推介宣传 以服务为导向，化解人们对养老社区的疑虑 以人为本，实现人性化设计 “量身定做”的设计 建设配套完善的养老社区，从环境优美，设施齐全 合理的定价策略，刺激其消费载体 多管齐下综合治理 项目风险分析及应对策略 使用权销售与法律风险分析及应对策略 无产权 产权交易复杂 购买时不能办 理银行按揭 购买后不能办 理抵押贷款 购买及后期转 让存在众多问题 合理定价，利用价格优势 分期付款或降低销售年限 开发商品牌保障 相关企业及政府部门担保 专业运营公司 提升项目核心 竞争力 风 险 应对 策略 第五部分 项目后期运营模式建议 1、养老社区养老模式 养老社区的特征 养老社区的类型 运营模式建议 储藏 办公 管理 门厅 接待 医疗 护理 保健 棋牌 棋牌 健身 居住单元 居住单元 居住单元 绿地 庭院 餐厅 车库 洗衣 后勤 锅炉 厨房 杂院 服务型养老社区 服务型养老社区 生活完全或部分能够处理希望得到照顾的老人 身患平生疾病或无法处理生活的老人 按需要提供服务 全方位服务 提供膳食、清洁安全管理等服务 私密性较强 除餐厅、活动室等公共空间外，居室有一定私密性 提供膳食、护理安全管理等服务 私密性较强 除餐厅、活动室等公共空间外，居室受到监护 老有所养 老有所医 老有所学 老有所为 老有所乐 老有所教 老年人对养老 模式的需求 ? 追求个人兴趣，实现个人价值 自我实现需求 知识、理想、抱负等 ? 使老有所为，发挥余热 受人尊敬需求 成就、权力、名誉等 ? 保持与子女密切的联系，邻里和谐 情感的需求 交往、归宿感、亲友之爱等 ? 独立卧室、不被打扰、防卫措施 安全需求 回避危险、恐惧、威胁等 居住面积、采光通风、出行方便、医疗服务 生理需求 饥饿、空气、性等 运营模式建议 政府、慈善机构合作经营管理 纯福利性质的养老院 混合型养老院 专业公司 经营管理 养老社区 a、自住型养老社区（Independent-living） b、陪助型养老社区（Assisted-living） c、特护型养老社区（acute-care） 辅助生活机构 住宅建设与管理相分离的经营模式 2、经营模式类型 运营模式建议 养老社区运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老社区的经营成败，因此要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。 目标消费群体 具有中高经济实力的老年人 资源共享群体（即享用养老社区设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体） 3、本项目养老社区运营模式建议 运营模式建议 （1）、目标市场定位——二路出击 养老社区具备 “一低二高”的特点 低容积率 高比例公建设施 高水平的社区服务 运营模式建议 租赁、转让 房屋使用权 养老社区销售方式 （2）、销售方式——三方并举 投资行为与消费行为相融合 出租房屋使 用权及产权酒 店方式销售 房间 出售房屋 （或房间） 的产权 运营模式建议 不同消费群体购买养老社区的目的具有多样性 消费主体可以是老年人也可以是中年人 灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求 有利于开发商的资金回笼 三方并举的销售方式适应养老社区市场定位及多元化发展的要求 出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求 出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式 产权酒店的销售方式适合养老社区的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有养老社区的经营权，从而有利于保持养老社区的经营方向 因 素 分 析 运营模式建议 （3）、社区服务——四点标新 形成养老社区差异化经营的基础，是持续正常经营的保障 社区物业服务 社区家政服务 社区医疗服务 社区文娱服务 诠释 运营模式建议 建康医院 与相关旅游及娱乐机构组合，不定期举办相应活动等；参与相关老年媒体互动，促进精神追求。 如项目内部招商健身房、棋牌室等 项目所不足的配套，充分利用