杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考论文.docVIP

　　杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考论文 .freel2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2. 杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2. 三、拆迁评估中涉及的地价问题 由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。 （一）住宅拆迁评估中的地价问题 在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。 尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。 （二）非住宅拆迁评估中的地价问题 在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题： 1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题 在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。 2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题 对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题： （1）扣除项目 杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆