住宅项目选址决策模型.PDF

第30卷第8期 重庆大学学报(自然科学版) Vol_30 No．8 2007年8月 Journal of Chongqing University(Nttturttl Science Edition) Aug．2007 文章编号：1000—582X(2007)08—0153—07 住宅项目选址决策模型 张 巍 ，胥维桃 ，郑增枫。 (1．重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400030；2．中 台赛迪工程技术 股份有限公司，重庆400013；3．利比建筑工料测量师有限公司上海办事处，上海200021) 摘 要：从影响房地产住宅项目选址决策的评估指标入手，构建了选址决策模型：首先根据具体房 地产项目的特点，确定该项目的评估指标．辅以模糊数学、层次分析法(AHP)对拟建地点进行筛选；其 次因房地产开发企业通常取得多个地块的开发权，在对拟建地点进行筛选后，再次运用AHP法对通过 筛选的拟建地点进行排序，选择最适合的地点进行建设。通过该模型的运用可以为房地产开发企业提 供一个科学、合理的选址决策结果。 关键词：住宅项目；选址；决策模型 中图分类号：F293．33 文献标志码：A 在房地产业中有句名言：“第一是区位，第二是区 产项目操作的时间长，使用概率分析法选址在确定未 位，第三仍是区位” ，可见项目地块的地理位置对房 来不确定性上过于随意。 地产投资至关重要。据盛智颖 1999年所作调查和近 一 般来说，房地产项目可以分为住宅项目和商业 期福州物价局对商品房价格构成调查显示，土地费用 项目，两者在考虑选址问题时具有较大的区别，由于篇 占总成本费用比例高达20％ -31，如此高的比例说明 幅所限，仅研究住宅项目．的选址决策问题。综合国内 房地产项目选址合理与否是房地产投资获得期望收益 外的研究成果，要科学进行房地产住宅项目选址决策， 的关键因素，开发商必须慎重对待。但通过张格、张子 必须解决以下两个问题： 刚 j，Eddie 的研究来看，目前开发商在项目选址问 1)构建一个系统的房地产住宅项目选址决策评 题上，几乎是凭着自己简单的直觉、朴素的经验和初步 估指标体系，解决选址决策的标准问题。要能科学地 调查或结合三者来决定的，主观因素大，缺乏科学的选 进行房地产住宅项目的选址决策，必须确定一个客观、 址方法；张格、张子刚还进一步指出这直接导致了大量 普适的选址决策评估指标体系，它是决策的基础。 商品房的积压 。 2)系统的评估指标体系基础上，选择科学的方法 Eddie研究指出，目前很少学者涉足房地产项目 建立一个有效的决策模型，解决“大部分的复杂定位 选址的研究 J，仅有部分从效益、营销、风险等角度概 问题”。运用该模型能快速有效地作出拟建地址是否 括研究了项目选址问题，如：阮连法、刘渊 6 在研究房 合理、最优的判断，为房地产住宅项目开发提供科学的 地产投资效益时从环境的角度分析了选址的重要性； 选址决策依据。 刘友平 在研究房地产营销策划时认为选址要考虑 1 构建住宅项目选址决策评估指标体系 一 般条件和竞争性条件；陈弘 从房地产开发风险角 度认为选址的关键问题是如何预测近期将形成的新的 房地产住宅项目在选址决策过程中受到诸多因素 中心区位或新的门户区位。另外，Eddie 还指出目前 不同程度的影响。例如，开发商拟建一栋l8层的中档 对房地产项目选址的研究方法主要有建模和概率分 住宅项目，在为其选址时，基于自身成本、收益的