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住宅用地地價查估之考量因素－以市地重劃區為例 第三章第三章 市地重劃地價查估考量因素市地重劃地價查估考量因素之探討之探討 第三章第三章 市地重劃地價查估考量因素市地重劃地價查估考量因素之探討之探討 第一節第一節 法令規定與實務作法 法令規定與實務作法 第一節第一節 法令規定與實務作法法令規定與實務作法 一、一 、法令規定法令規定 一一 、、法令規定法令規定 目前台灣市地重劃地價查估之規定主要是依據平均地權條例施行細則 第八十一條 、市地重劃實施辦法第二十條與市地重劃作業手冊（參表一)。 最早規定地價查估的法令為平均地權條例施行細則第八十一條 ，是依 據同法第五十六條的土地漲價總數額之計算而推估重劃前後各宗土地價 值。而後 ，政府訂定 市地重劃實施辦法 ，特別針對市地重劃規定的條文 ， 在地價查估的規定上 ，更細部的區分為重劃前與重劃後的地價查估方式 ， 規定的內容也更加詳細。依據市地重劃實施辦法第五十九條 ，市地重劃作 業手冊由中央主管機關辦理 ，是因為市地重劃作業流程繁複且短期不易了 解，故而彙編工作手冊以便於承辦人員的執行 ，因此市地重劃作業手冊的 查估辦法 比起上述的法令為更加詳細的規定 ，不僅區分為重劃前與重劃後 的地價 查估方式 ，在調查或斟酌土地相關資料部份，加入了更多的考量因 素，更加完整地調查土地相關資料 。 平均地權條例施行細則第八十一條 、市地重劃實施辦法第二十條到市 地重劃作業手冊的頒布 ，可知地價查估的規定有愈加詳細的趨勢 ，但是規 定的細目依然模糊不清 ，例如，條文內容的交通是指大眾運輸系統或是高 速公路 ？公共設施是指哪些項目的設施？公共設施會依據不同使用分區而 不同嗎 ？土地使用分區是單指住宅區、商業區等等，還是更細部的區分為 住一 、住二、住三？而且重劃後預期發展情形等項目是包含哪些情況？要 依據何種指標區分發展情況 ？雖然法令為概括地規定，可以賦予承辦人員 較大的裁量權 ，執行者不需要死板的依據法令條文，可以擁有較多的彈性 空間 ，增加法律規範的彈性，且使用模糊的語言，可以給法律的擴大和解 釋留下餘地 ，但是立法語言過於模糊有損法律語言的確定性特徵，並且執 行結果會包含較多的主觀意識 ，而有失公平公正性。 19 住宅用地地價查估之考量因素－以市地重劃區為例 表一 、市地重劃地價查估之法令依據 資料來源 ：本文整理 法 法 平均地權條平均地權條 市地重劃實施辦法第二市地重劃實施辦法第二 市地重劃作業手冊市地重劃作業手冊 法法 平均地權條平均地權條 市地重劃實施辦法第二市地重劃實施辦法第二 市地重劃作業手冊市地重劃作業手冊 令令 例施行細則例施行細則 十條十條 令令 例施行細則例施行細則 十條十條 第八十一條第八十一條 第八十一條第八十一條 步驟步驟 步驟步驟 重劃前重劃前 重劃後重劃後 重劃前重劃前 重劃後重劃後 重劃前重劃前 重劃後重劃後 重劃前重劃前 重劃後重劃後 Ι 1.調 查 資 1. 調 查 資 參酌土地1.調 查 資 1.蒐集影響地 料：土地