万科企业财务战略.ppt

* * 法国绿屋顶中学  马塞尔·塞姆巴特中学位于法国索特维尔·莱·鲁昂地区，紧挨着一家公园。 这所中学巧妙地与周围的绿草和树林融为一体，让人们几乎看不到它的存在。它的扩建项目由一家餐馆、学生宿舍、员工宿舍以及工作坊构成，绿色屋顶波浪起伏，能够起到天然的隔热作用。 不需空调的建筑 杭州绿色建筑科技馆 外形整体向南倾斜15度。据介绍，这样可避免夏日阳光直射室内 采用地源热泵系统，在地下60米深处构筑水循环系统，用冷热交换的办法使室内降温，不需使用空调，整个建筑节能率达76.4% 1.6 公司产权关系 * 固有法人股 2012 年12 月31 日： 二、房地产行业的预售制度 房地产销售收入的会计核算财务规定: 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目。 等到开发产品竣工验收后,按照购销合同规定将合格的房屋产品移交给购买方后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为实现“主营业务收入” * 房地产企业销售额与营业收入的概念不同 （1）资产的主要构成项目包括： 货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。 （2）负债的主要构成项目包括： 长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。 （3）房地产企业资产负债构成的特点： 资产方面：存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；应收账款较少，基本不存在应收票据；固定资产较少；基本不存在无形资产（土地体现为存货）。 负债方面：银行借款金额较大(主要为长期借款）；预收账款金额较大；基本不存在应付票据。 三、房地产企业资产负债构成及特点 四、万科案例内容 * 复习几个概念 （1）营业收入 （2）营业利润 （3）净利润 （4）经营活动现金流入 （5）经营活动现金净流量 （6）自由现金流 * 万科2012合并利润表 * * 经营活动现金流量部分 * 自由现金流量的计算 自由现金流量可以通过经营活动产生的现金净流量与资本性支出调整而得出 自由现金流量 =（税后净营业利润+折旧及摊销）-（资本支出+营运资本增加） =经营活动现金净流量-资本支出-[利息收入-利息费用+股利收入+非常项目导致的收入（减：损失）-会计政策变更的累积影响数]×所得税税率 因此，自由现金流量可以近似地认为是经营活动现金流量与资本性支出的差额 自由现金流量≈经营活动现金净流量-资本支出 * * 4.1.万科长期奉行的投资规划——量入为出 * 从现金需求绝对值分析流动资金占用 4.2.万科资金营运的“短板”—不断扩大的存货现金需求 净现金需求=应收账款+应收票据+预付账款+存货-应付账款-应付票据-预收账款 * 从周转效率分析流动资金占用 4.2.万科资金营运的“短板”—日益缓慢的运营速度 现金周转天数=应收及预付账款周转天数+存货周转天数-应付及预收账款周转天数 * 经营现金需求由债券融资满足，投资现金需求主要由股权融资满足 4.3.万科融资战略的显著特征——以满足投资需求为目的，提前启动外部融资，并维持财务杠杆的相对稳定 * 万科坚持以现金分红回报股东，采用比较固定的股利分配政策 4.4.相对固定的现金股利分配 案例三 万科企业财务战略 4 讨论题+思考题 1.以现金流为核心，全面规划企业财务上的各类战略，进而设计公司总体战略 战略决策本质上是对公司“愿景目标”与“资源能力”的平衡分析与把握。万科的投资、融资和分配决策都紧紧围绕现金流这一核心指标，以企业合理的经营现金流和自由现金流水平，设计各类战略，以现金流安全、量入为出为战略决策依据和预警线，确保企业整体的稳健和健康。 2.整合投资规划和融资安排，前置融资策略 经营现金缺口由债权融资满足，长期投资支出的主要安排股权融资；在融资方式的交替使用中始终紧盯杠杆率的升降，保持财务风险的可控。 分析思路 * 战略上仅仅有现金是不够的，没有足够的自由现金是万万不能的！ 3.坚持量入为出、张弛有度 以营业收入作为经营及资本开支的基准线，在营业收入快速增长的年份可以适度增加开支，营业收入增长放缓时应随之缩减开支。万科十年的财务战略就是富有节奏的有进有退，在不过度冒险的前提下保持稳定的增长。 4.财务战略必须关注运营速度和流动资金效率 以“现金净需求”和“现金周转期”分析为突破口，结合行业特点，缩短生产周期或项目开发期，提高存货周转速度，挖潜财务潜力、控制财务风险、提高盈利水平和再投资能力，实现快速稳定的现金循环。 分析思路 * 案例三 万科企业财务战略