空港股份财务综合研究报告.doc

空港股份有限公司2006年度财务报告分析 1、空港股份基本介绍 空港股份是经北京天竺空港工业开发公司、北京顺鑫农业股份有限公司、深圳市空港工贸发展有限公司、北京华大基因研究中心和北京空港广远金属材料有限公司共同发起设立的 2000年3月22日以北京天竺空港工业开发公司为主发起人,联合其他四家法人单位共同发起设立北京空港科技园区股份有限公司,注册资本为10,000万元。本公司已于2004年3月3日采用向二级市场投资者定价配售方式成功发行了每股面值1.00元的人民币普通股股票4,000万股，总股本增至14,000万股北京天竺空港工业开发公司公司目前主要从事空港工业区、天竺出口加工区和空港物流园区内的土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营和物业管理等业务。北京空港科技园区股份有限公司主要从事园区土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营、物业管理和仓储物流业务。公司邻近首都国际机场，多年来依托得天独厚的区位优势，按照“ 规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效益” 的原则，致力于园区的开发与建设。在发展方向和定位上，公司不断优化产业结构，以园区的开发建设为基础，实现土地资本、科技资本与金融资本相融合，保持土地开发业务稳定增长，促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展标准化厂房增值业务，积极发展高附加值仓储物流业务，在同行业中赢得了较强的竞争优势和优良的经营业绩。随着我国宏观经济进入新一轮快速发展期，以及首都国际机场东扩、顺义区奥运场馆和现代汽车城的建设、“北京东部发展带”的兴起，公司将拥有巨大的发展空间和良好的市场前景。“两带”中东带上的中心新城，北京机场的规划吞吐量将扩大一倍多，空港区土地开发（卖地）的潜在盈利能力有保障。 （3）竞争优势：一般地，企业的竞争力来源于两个方面：成本领先和产品差异，即公司能以较低的成本提供与竞争对手相同的产品，或能以顾客可接受的价格提供独特的商品和服务。随着土地参与宏观调控，土地开发成本将大幅度上涨，尤其是商品房用地。但空港土地开发主要针对商业和工业（出口加工区），影响较小。就目前空港的业务情况来看，低成本和产品独特性并不突出。所以如果不培养竞争优势，当其政策优势消失或土地卖完时，空港则危矣。 经营策略：全力打造以土地开发、建筑施工等原有业务为基础，以房地产开发、仓储物流为两翼的全新一体化主营业务体系。 结论：经营策略基本顺应经济周期，利用了空间发展机遇，也与公司目前的资产和政策优势大体相当。虽然目前已经有仓储业务，但进入物流业所要求的关键能力（配送与管理），企业似乎并不具备，所以存在较大风险。在宏观调控力度强化的情况下，房地产行业的利润空间不明朗，风险较大。 3、公司会计质量分析 （1）审计报告：无保留意见，说明注册会计师认为空港的财务信息公允（公众普遍认可接受的）地反映了空港的财务状况和经营成果。 会计估计和会计政策：会计政策的采用正确，符合我国《企业会计准则》及《房地产开发企业会计制度》，且坚持了一贯性，会计估计基本正确； 会计信息解释的清晰性：有些地方不明确，如应收账款及其它应收款余额巨大，但未列示前五大债务人，而且应收账款的增长率（73%）和存货增长率（约100%）大大超过营业收入的增长率（10%）。同样应付款项中也未列示前五大债权人，只注明不是股东；此外，从现金流量表中可知，带垫大量的水电费（800多万元），代谁垫？ （2）母子公司互相占用资金：如空港 借款的核算不够规范：空港替子公司的4000万借款提供担保，借款人是子公司，担保构成空港的或有债务，但报表显示，此4000万元的银行借款列入了空港的资产 负债表而非子公司资产负债表。此外资产负债表中未能较详细的列示借款的利息和借款期限，但可判断大部分属于短期借款。 土地开发的收入和成本的确认：依据建造合同确认收入和成本，有较大随意性。如子公司天瑞置业投资有限公司2005开工的科技大厦是其主要项目之一，为期两年仍未办理结算，也确认收入和成本，信息反映不及时，有故意预留收入与利润之嫌。另外，该子公司资产、债务等均纳入合并会计报表，但没有任何经营行为纳入，这将扭曲企业集团的资产盈利能力。 结论：虽然有上述瑕疵，但总的来说，公司的会计信息基本真实、完整，不会给报表使用者造成较大误解。 一般来说，企业进行报表粉饰时，常常运用的账户包括应收账款、其他应收款、其他应付款、存货、投资收益、无形资产、补贴收入、四项准备等会计科目。如果这些会计科目出现异常变动，我们必须认真对待,考虑该公司是否存在利用这些科目进行利润操纵的可能性。 实际上，公司财务出现问题之前，通常会有危险信号出现。常见的有：①应收款项或存货的增长速度，远远大于销售收入的增长速度；②会计政策和会计估计的无理由变更；③公司没有新的业务扩充计划或财务计划，但债务比重大幅增加；④会计期末大量的资产交