房价调控背景下“假按揭”案件之判定与处理研究报告.doc

房价调控背景下“假按揭”案件之判定与处理 作者：江河?长期以来, 房地产市场的迅猛发展为拉动内需、提高人民生活水平做出了重要贡献。按揭作为一种信用消费形式，对刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展又发挥着重要的作用。但按照国际惯例，按揭贷款受政策、信用、市场、法律及管理水平等方面的影响，会产生一定风险，这样的风险一般在业务发展的10年左右开始显现，目前我国银行按揭贷款的发展正处在这个时期。同时，就我国按揭业务现状而言，因该业务起步较晚，国内银行缺乏必要的经验积累，加上按揭贷款相关的法律法规又不健全，在按揭贷款规模不断扩大的同时，“假按揭”现象开始显现。近十年来，“假按揭”现象的反复出现，已成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头，严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的健康发展。目前，部分法院又开始陆续出现涉及“假按揭”案件，应引起司法工作者的高度重视。因此识别与防范“假按揭”的发生，已成为规范房地产金融业发展，保护银行合法权益的重要措施。本文重在探讨“假按揭”中各方的利益和风险，并提出正确的民事法律适用，目的是能够使按揭市场更加规范化和法制化。　　一、背景分析：“假按揭”在房地产市场发展进程中的凸显　　以1998年—2008年为限，简要展开房地产市场的发展过程，并发现“假按揭”现象凸显的时期。　　自1998年7月起，住房实物分配停止，个人购房市场由此打开，房地产市场发展呈上升趋势。2003年，受SARS事件影响，房地产市场受到冲击。在此低迷时期，“假按揭”事件开始凸现，爆出了在全国范围内具有影响的“广地花园”涉及“假按揭”案件，涉及的金额可能超过2亿元。2003年下半年，政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，促进房市发展。2007年底，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》，区分住房投资与住房消费，提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。从2008年开始，全国各地房地产市场出现回落，房价开始下跌。同时，新一轮金融危机导致全球经济开始衰退，房市再次受到影响。就在2007年底至2008年间，“假按揭”现象再次出现，北京爆出“京城最大骗贷案”，涉案金额达7.5亿元。2009年1—3月，据国家统计局和发改委公布的数据,个人按揭贷款984亿元,增长13.2%。有业内专家分析,其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明也表示,虚假按揭贷款案件开始明显增多(1)。由此可见，“假按揭”现象往往出现在房地产市场发展出现阻力的情况下。房市低迷时，开发商通过“假按揭”套取银行贷款以缓解资金压力，同时促成了市场虚假繁荣的假象，利于房价的攀升。　　2010年可谓是我国最严厉的房价调控年，国务院先后出台“国十一条”与“国十条”以调控房价。2011年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%，80%以上的城市房价上涨幅度很小，房价呈现高位持平状态，全国楼市成交量全线下跌，目前全国的房价正处于一系列调控政策下的消化阶段(2)。当前，部分法院又开始出现了一些房产公司炮制的“假按揭”案件，由此可以预测，房地产市场在面临巨大阻力的背景下，“假按揭”现象随时有抬头的可能。为此，本文将集中讨论如何妥善处理“假按揭”民事案件，达到抑制“假按揭”的目的。　　二、案件回放：“假按揭”案件的特点及识别　　按揭购房是由开发商、银行、购房人三方共同参加的融资购房行为，其中存在四种法律关系：一是开发商与购房人之间的商品房买卖法律关系；二是购房人与银行之间的借贷法律关系；三是购房人与银行之间的物的担保关系；四是开发商与银行之间的保证关系。这四种法律关系既相互独立，又相互联系，商品房买卖法律关系为核心，借贷法律关系为实现的条件，担保法律关系从属于借贷法律关系。　　（一）“假按揭”案例　　原告杰渝公司与被告（系杰渝公司员工）签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告沙坪坝区石小路的房屋。同时，原告作为保证人，被告作为借款人与银行签订了抵押贷款合同。银行按合同约定发放了款项。实际上，被告并未向原告支付购房首付款，亦未向银行偿还贷款及利息。贷款及利息由原告以被告名义偿还。尔后，被告从原告处辞职，原告希望提前还清银行贷款，并要求被告配合到房交所办理相关退房手续，但遭到被告拒绝。原告向法院提起诉讼，要求确认双方签订的商品房买卖合同无效。　　该类案件即为“假按揭”案件，其争议焦点在于：如何确定“假按揭”中的合同效力。　　（二）“假按揭”案件特点及识别　　形成“假按揭”的原因在于开发商楼盘定位失误、销售缓滞,项目面临崩盘危险,银行贷款难以收回,开发商损失惨重。为避免倒闭,开发商想方设法寻求“出路”,其中“假按揭”就是常用的手法之一。　　“假按揭”与按揭购房