福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告-1.ppt

福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告 福州项目工作组 2013年9月 目 录 一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议 1.1 项目背景 2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。 2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。 2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。 2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署《项目框架协议》。 2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。 截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商业条件形成基本共识，并就《项目合作协议》相关条款达成一致，项目具备签约落地条件。 永泰县 闽清县 闽侯县 罗源县 连江县 长乐市 平潭县 福清市 1.晋安区 2.马尾区 3.仓山区 4.台江区 5.鼓楼区 福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,043平方公里。 截至2012年末，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。 1.2 基本情况 1.2 基本情况 帝封江地块 福州市政府 福峡路地块 9.6KM 8.2KM 仓山区政府 福州南站 4.4KM 1.2 基本情况 项目选址两块用地均位于仓山区： 帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。 福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。 用地指标： 帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15万平米，居住及商业混合建面112万平米。 福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。 1.2 基本情况 帝封江地块 福州传统城市核心区 金山核心区 奥体片区 地铁沿线核心区 仓山老城区 会展中心核心区 福峡路地块 1.3 项目初步构想 目 录 一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议 2.1 战略可行性分析 福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。 排名 省市 城镇居民人均可支配收入（元） 1 上海 40,188 2 北京 36,469 3 浙江 34,550 4 广东 30,226 5 江苏 29,677 6 天津 29,626 7 福建 28,055 8 山东 25,755 9 辽宁 23,223 10 内蒙古 23,150 11 重庆 22,968 12 宁夏 22,211 13 湖南 21,319 14 广西 21,243 15 云南 21,075 16 安徽 21,024 17 海南 20,918 18 湖北 20,839 19 河北 20,543 20 河南 20,442 排名 省市 农村居民人均可支配收入（元） 1 上海 17,401 2 北京 16,476 3 浙江 14,552 4 天津 13,537 5 江苏 12,202 6 广东 10,542 7 福建 9,967 8 山东 9,446 9 辽宁 9,384 10 黑龙江 8,604 11 吉林 8,598 12 河北 8,081 13 湖北 7,851 14 江西 7,828 15 内蒙古 7,611 16 河南 7,524 17 湖南 7,440 18 海南 7,408 19 重庆 7,383 20 安徽 7,160 福建省战略地位 2.1 战略可行性分析 华侨城现有布局及发展机遇 华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。 华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。 华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。 2.1 战略可行性分析 福州市是重要的区域中心城市 2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。 2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。 福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地