学习情境九 商品房碌尿卖合同事务处理.ppt

学习情境九 商品房买卖合同事务处理;一、情境导入;后原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。;针对上述情境，提出任务，并对其要求加以简要说明。 问题 ：1、双方的合同效力如何？ 2、韩某的赔偿请求能否得到支持？ 3、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，但在与韩某签订商品房买卖合同后，又将房屋出卖给他人并且办理了房产证，则可以请求被告承担哪些责任？ 4、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，韩某拿到钥匙后开始装修，但房产证还没有办下来，后由于不慎失火，导致5万元损失，请问这种损失由谁承担？ ; 5、假设韩某拿到钥匙后请第三人验房后发现房屋主体结构不合格，能不能解除合同？ 6、假设韩某入住后，房屋楼下有发电机噪音而无法睡眠，能否解除合同？ 7、假设韩某按揭贷款方式买房，但韩某因为银行信用问题没能办下贷款，从而导致合同不能继续履行，此时开发商能否解除合同？ ;一、什么是商品房买卖合同？ 这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。 二、商品房买卖合同的订立和效力 （一）销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容 在商品房销售广告和宣传资料中，如果出卖人作出了承诺，但业主真正入住之后发现无法兑现，出卖人认为广告中的内容，属于要约邀请，不是合同内容，从而逃避相关责任。;为了保护买房人的利益，《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （二）商品房买卖合同的效力 1、商品房预售合同的出卖人应具有商品房预售许可。;《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。根据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。 所以在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同无效。但为了维护交易，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。;2、商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力 商品房预售合同的登记备案，不是合同的生效要件，所以当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，不能请求确认合同无效。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。;三、出卖人的违约责任和缔约责任 （一）合同解除与出卖人的违约责任 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。;（二）出卖人因欺诈应当承担的责任 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；;3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 以上三种行为都是出卖人在订立合同时的欺诈行为，如果导致合同无效或被撤销，则出卖人应承担缔约过失责任；如果合同没有被认定无效或撤销，则出卖人承担违约责任。 （三）出卖人与第三人恶意串通应当承担的责任 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 ;四、房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担 （一）房屋的交付 对房屋的转移占有，视为房屋的