上海宝山钢领市场及策划方案.ppt

宝山钢铁物流基地 策源置业 ? 商办事业部 市场篇 产品篇 推广篇 核心篇 统一租赁操作案例 北欧风情街 680万平方米宝山罗店北欧新镇。 　辐射范围： 集休闲、娱乐、餐饮、购物及社区服务为一体的综合型社区商业街。 　功能定位： 只租不售，2005年底开始招租，免租期至2007年9月结束，合同须签5年，首年为1.25元/平米/天,第三年1.5元/平米/天,第五年达到1.8元/平米/天。 租赁方式： 至2005年12月，整个商业C区的出租率约在30~40%左右。 租赁情况： ７万平方米商业街区。 　体量： 宝山罗芬路555弄罗店北欧新镇 。 　区位： 招商先行，统一长期租赁 成功细节：前期市场培育长达2年！ 统一租赁可行性考察 招商先行，统一长期租赁 本案商业体量不大，长期持有部分商业，资金沉淀不严重。 由于对商业全盘控制，能够完全保证商业定位的实现。 通过对商业的统一管理、统一招商，能够较好的完成从“生铺到熟铺”的养铺过程，在租金逐年递增的同时，物业的价值也得到提升，若干年后若转售该物业能够比现期取得高得多的售价。 商业经营良好还能够促进办公的销售，一方面有可能提升其售价，另一方面可以加快其去化速度。 对于复地来说，商业经营的成功能够带来极大的品牌效应，也能为将来开发商业项目时提供经验借鉴，同时在将来又是一个良好的融资工具。 模式结合的可行性考察 将模式一与二相结合，即部分分割小面积销售，部分长期租赁或售后返租，产生以下特点： 资金回收速度较完全长期租赁快； 对整体商业经营的掌控程度较完全长期租赁差； 如将价值最高的底层出售，收益最高，但将严重限制二三层商业的发展，限制租赁的灵活性。 商业操作模式总结 统一经营，招商先行 两种模式相结合可能可行性更强 项目整体定位 交易中心定位 商业定位 一期办公产品补强建议 配套设备？面积分割？ 办公定位 目前一期产品已开工，仅面积分割与机电设备可调整。 配套设备 ——市场现状分析 选取发展成熟的大柏树区域办公市场作为分析样本。目前办公楼配套设备情况如下： 约70%办公楼采用分体式空调； 电梯配置平均水平较低，从数量上看仅为乙级写字楼的电梯配置标准，从品牌来看以三菱等国际品牌为主。 总体配备标准较低 配套设备 ——类似产品个案分析 新海商务大厦 性质： 纯办公用房（设钢铁市场）； GFA： 1.7万平米 ； 办公面积: 1.1万平米； 电梯： 3/三菱+1部货梯 ； 空调： 分体式中央空调。 元和投资大厦 性质： 商住两用房 ； GFA： 1.5万平米 ； 办公面积: 1.1万平米； 电梯： 2/三菱 无货梯 ； 空调： 分户式空调。 高于市场平均水平 纯办公用房 分体式中央空调 5000m2/部电梯 体现市场平均水平 商住两用房 分户式空调 7000m2/部电梯 配套设备 ——竞争个案分析 宝莲城 楼宇智能：每户设2个紧急报警装置，1F、2F及顶层红外幕帘报警装置，大堂、电梯设摄像监控系统； 电梯：日本东芝品牌，特有超高轿箱空间，一梯四户，三部电梯； 门锁：韩国进口智能密码门锁； 空调：变频分户中央空调。 豪华路线 祥腾国际 智能化：楼宇智能化，安保智能化，消防智能化； 电梯：3栋楼共10台德国品牌蒂森-克虏伯客梯 ； 空调：小户型办公楼由客户自行安装空调，大面积办公楼配有原装三菱重工中央空调。 精致路线，双管齐下 面积分割 ——市场表现出的主力需求 单元面积偏小，51-100平米之间的单元占50%以上； 物业品质一般，但极受钢铁流通类企业的欢迎。 面积分割 ——类似产品个案分析 贸易企业需求面积表现扩张趋势，200-300平米赢得青睐； 另一方面50-100平米面积段依旧为主力。 面积分割 ——竞争个案分析 祥腾国际 一栋分割为50平米左右的小户型； 另一栋分割为100-150平米的大户型。 宝莲城 一期开盘的办公楼仅130平米与190平米两种户型； 另有4栋独栋办公产品惜售，其面积为2000-5000平米。 50平米左右及100-200平米仍为市场两大主力面积板块； 2000平米以上的独栋办公类产品成为新的市场亮点，但去化情况仍等待时间证明。 竞争个案产品特征 祥腾国际——5.5米层高5A智能化 宝莲城——室内欧式豪华装修 可自由分割为2层，提升价值 空间的分割创造出私密空间 智能化设施提高楼宇品质 建筑外围 12万元/根的罗马柱，打造欧式气派 双卫生间与精装厨房提供家居般的舒适 多个玻璃吊灯体现室内豪华主义 整体规划体现大尺度大空间 钢铁贸易企业的特征与需求 1 2 3 4 5 资金密集 劳动不密集