不动产经济学A.ppt

第一部分学习内容 本次课主要学习 区域与社区分析 学习本章的意义在于： 只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素及其增长模式，弄清了一个社区（市镇）的增长模式，不动产投资商将能更好地预测发展方向。解读这种增长模式和该地区的控制性总体规划，将为我们提供用以分析区域发展中不动产投资机会所需的信息。 本章内容 教学目标 掌握影响社区结构变化的主要因素，其中，重点掌握区位理论。 了解社区增长模式和原因。 掌握分析区域经济的主要方法，进而预测潜在的不动产投资机会。 本章内容 第一节　社区结构 请思考： 什么是社区？ 社区如何起源，又是如何发展的？ 哪些因素决定了社区的结构？ 第一节　社区结构 1、什么是社区？ 纯粹从学术角度看，术语社区、城市、市镇之间存在差异，但为了简化起见，我们在谈及人们生活和工作集中的地区时将三者互换使用。 而区域则是指聚集在一定范围内的一组社区。 第一节　社区结构 2、社区如何起源，又如何发展？ 选址 - 生存：水源、食物、防御 - 社会因素：宗教、政府规划 - 地形：军事、旅游、港口 - 商贸目的：中心市镇；交通服务市镇；特殊功能市镇 经济上存活 一个社区建立的最初原因往往决定了它的形状、土地利用模式、土地如何分配。要想持续发展，经济因素最终决定土地在使用者之间的分配。而土地如何利用则决定着社区的布局。 土地利用模式的规则 竞争：价高者得 土地用途演替的经济学原理：开发类型取决于获利最高的使用方式。 比较优势：从特定的优势和劣势中获得最大净收益的用途是具有比较优势的用途。 不完全规则：使用模式不可能是完全完善或完全可预测的。 变化的原理：最高最佳使用一直处在变化中。技术的、社会的、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。 投资者考察一个社区土地使用的结构，来了解过去发生的变化以及导致变化的原因，这样，人们将可能预测未来可能发生的变化，这有助于说明这将如何影响个宗不动产的价值。 第一节　社区结构 3、哪些因素影响了社区的结构？（基本的城市增长模式） 可达性 地貌 运输 历史 区位：某一经济事务或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。 第一节　社区结构 区位的特征 区位概念的双重性 区位的动态性 区位的层次性 区位的等级性 区位的稀缺性 区位的相对性 区位的设计性 第一节　社区结构 区位因子：构成区位或影响区位经济活动的诸种因素。 自然因子 劳动因子 基础设施因子 地价因子 集聚因子 科技因子 制度因子 市场因子 文化因子 资金因子 信息因子 第一节　社区结构 区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。 A 农业区位论 B 工业区位论 C 商业区位论 D 住宅区位论 第一节　社区结构 A 农业区位论 19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。这一理论上是西方国家比较流行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为以下几个方面。 A 农业区位论 1、基本假设 孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。 A 农业区位论 2、主要内容 在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。用公式表示为： P=V-(E+T) A 农业区位论 3 、结论 对于同一种农作物而言，由于运费率保持不变，由竞争性市场所决定的农产品价格则随着与市场距离的增大，总运费的增加，而导致利润减少。 对于不同的农作物而言，土地产出能力、产品价格、单位产出的生产费用、运费率等均不同，因此，同一区位选择不同农作物所获得利润也不同。这表明，同一区位上的土地事实上还面临着不同农业利用方式的选择。 结合以上两点结论，杜能提出了：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。 A 农