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目标评估 住宅部分报告大纲 项目概况 宝安地产现状 宝安中心区、西乡中心区是2005年下半年项目集中推出区域。 竞争项目选取原则 推出时间相近 推出产品相近 均价范围相近 项目推出时间横轴图 滨海春城、泰华俊庭、圣源华庭、圣陶沙骏园、香缤广场、尚都、金泓凯旋城、深业新岸线及西城上筑等项目在销售时间上与本项目有重叠。 市场户型产品及均价分析 市场分析结论 对手分布 与竞争对手对比分析 产品点对点分析—2房 产品点对点分析—3房 住宅部分报告大纲 丽晶国际 宝安中心区--新兴区域 入市时机--面对天悦龙庭、幸福海岸等大规模盘量竞争 项目规模--10万 区域客户构成及购买房型对应 幸福海岸客户构成 可借鉴案例分析--丽晶国际 可借鉴案例分析--丽晶国际 可借鉴案例分析--丽晶国际 丽晶国际-营销推广关键点总结 可借鉴案例分析--蓝山美墅 南山商业文化中心区--新兴区域 入市时机--面对海印长城、漾日湾畔、滨海之窗等大规模盘量竞争 项目规模--5.4万 可借鉴案例分析--蓝山美墅 可借鉴案例分析--蓝山美墅 可借鉴案例分析--蓝山美墅 案例分析结论 本项目推广策略 ■高品质包装展示 ■借势截流,外部高调展示 ■建立有效推广渠道,关键活动营销 住宅部分报告大纲 预售许可证前客户积累方式一 销售背景:政策影响大,没有预售许可证不允许进场销售 客户积累时间:2005年6月初 客户积累地点:宝安4S店(冠城世家商铺) 客户积累方式:填写调查问卷,发放御景湾看楼证 人员物料准备:销售代表、楼书、折页、模型、看楼车到位 预售许可证前客户积累方式二 销售背景:没有预售许可证,但进入营销中心咨询 客户积累时间:2005年6月3日(营销中心开放) 客户积累地点:营销中心对外包装为发展商的办公场所,宝安4S店做为分展点同时接受咨询,不必配备销售代表 客户积累的活动:认筹前客户意向访谈活动暨营销中心开放告知 目的:对客户需求进行把握,增强项目的口碑及客户的认同感,为项目正式销售做客户储备。 时间:6月3日进场后的每个双休日,每周末合计50批共500批客户。 地点:营销中心 内容:向每位客户发出访谈邀请,并请客户到营销中心享用美食,访谈中详细了解客户需求点,并赠送客户相关礼品,获得客户好感及作为对客户的激励,实际为获得客户诚意度及为销售做准备。 相关配合: 调查问卷;价值30-50元的礼品;短信、电话通知客户;相应饮品美食准备; 关于本项目营销推广的思考 高品质展示(时间表) 展示1 -入户大堂及看楼通道(展示关键) 8月27日与样板房一起展示,以交楼标准出现,体现项目品质感,支撑项目高价格目标。 展示2-样板房展示(展示关键) 展示3-首层园林及架空层(展示关键) 展示4-商业街区展示(展示关键) 展示5-物业管理服务(展示关键) 展示6-咖啡吧 关于本项目营销推广的思考 借势截流推广1-广告牌 借势截流推广2-形象墙 借势截流推广3-楼体包装(关键) 楼体包装A-营销中心门面包装 楼体包装B1-北面条幅灯光字 楼体包装B2-东面条幅 楼体包装B3-南面条幅灯光字 楼体包装C-周围树木 借势截流推广4-导示牌 关于本项目营销推广的思考 主动出击推广1-报纸广告 信息发布 知名度形象提升 统一版面保持信息与形象的连续性 主动出击推广2-网络 主要吸引关内客户。 深圳房产信息网;地产剑客。 主动出击推广3-直邮 直接面对客户的有效方式,目的是不断告知客户必威体育精装版消息,不一定以大折页形式出现,更多的以小邀请函形式发放。 主动出击推广4-巡展 楼盘展示 知名度形象提升 占据新安、准中心区、西乡豪宅区客户群 主动出击推广5-二、三级联动及短信 二、三级联动: 放置销售人员、楼书、折页、沙盘到世联宝安世联4S店; 看楼专车接送服务。 短信: 本项目上门客户为主; 发放关键展示及活动信息。 主动出击推广6-营销活动 关键营销节点,如认筹、选房、开盘组织专门活动,其他以宝安客户喜欢的美食招待为主。 引进名典咖啡。 营销活动1 营销活动2-认筹嘉年华活动 目的:聚集客户,形成良好的认筹气氛,增加认筹量及客户量,为项目正式销售做客户储备; 时间:8月20日上午; 地点:前广场及营销中心; 目标认筹量:300个 认筹金:1万元 嘉年华活动内容:礼仪公司组织的现场歌舞表演; 相关配合: 认筹方案及物料准备; 礼仪公司邀请; 茶点、饮料准备; 营销活动3-选房大抽奖活动 目的: 促进客户成交,增强客户的诚意度; 下午“回笼”客户,增强现场销售气氛,进一步促进犹豫客户成交。 时间:9月3日解筹日当日下午三点; 地点
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