世联-深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告.ppt

1 星河 ? 丹堤 营销执行报告 谨呈：星河地产公司 项目概况 项目指标： 总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24% 优势亮点： 9万平米天然湖、郊野公园、 专利产品、城市距离 不利影响： 南坪快速噪音、山湖林海影响、 梅林关口交通杂乱 开发节奏 市场状况 报告思路 目标 目标 目标下的问题 目标下的问题 策略及执行方案 总攻略图 事件 攻略及执行——资源最大化 出发点——借势“银湖山郊野公园”，让更多的客户知道星河丹堤 目标——建立“银湖山郊野公园”特殊区位的影响力 手段——与深圳政府合作，共同推广 “银湖山郊野公园”增加市场公信力； 美国《国家地理杂志》合作进行品牌嫁接，提升项目级别感； 执行时间及概况——2006年3月起至项目销售完毕 目前已确定发布五月刊《时尚旅游》“星河丹堤别册” 执行细则—— 具体执行细则及时间安排请参见附件 《星河丹堤郊野公园推广方案》及《地理杂志洽谈纪要》 必杀客户——喜爱登山等户外活动、关注健康生活的客户 事件 攻略及执行——产品优势 事件 攻略及执行——圈层传播 出发点：线下传播营销锁定圈层客户 案例：“万科·十七英里，章子怡购房舆论” 目前项目资源： 高球明星 “张连伟”准备落户丹堤 目标：制造客户圈内谈资，锁定客户 手段： 1、口碑的传播——风水师介绍“张连伟”落户丹堤 传播方式：销售人员口头宣传、网络论坛匿名传播 2、名人活动参与——项目举办的客户活动，邀请“张连伟”参与， 如聚餐会、现场活动等，制造话题。 执行时间及现状：2006年3月初开始，目前销售人员已统一口径向外发布相 关信息，并计划在网络进行炒作。 事件 攻略及执行——风水绝佳 出发点——高端客户购房风水问题至关重要，从风水角度吸引客户。 目标——“丹堤”=“最适合居住的风水住宅” 手段： 1、风水大师协会聚餐 ——提前与相关人员打好关系，统一口径，认同丹堤为“风水第一居所” 2、银湖山祈福活动 ——在银湖山郊野公园推广初见成效后开展（预计在4月份）。 传播媒体——线下传播（网络及口碑 ） 执行时间：2006年3月起 事件 攻略及执行——持续高形象 目标——延续星河丹堤秋交会的气势，引起市场及消费者关注； 展示星河丹堤高调形象，建立市场良好口碑。 参展目的——形象展示为主 参展主题——城市原生CEO官邸（可适当结合国家地理杂志及专利） 必要前提——合适的主通道位置充分展示（原星河世纪或丹堤的展位均可） 筹备工作——1、展位的提前预定 2、展位设计招标（招标工作2月底已开展） 执行细则请参见附件——《星河丹堤春交会展位设计建议》 客户 攻略及执行——扩大销售队伍 客户 攻略及执行——锁定豪宅客户 THE END 谢谢！ 看楼通道：《星河丹堤看楼通道导视系统设置建议》 《星河丹堤看楼车建议》 销售中心：《星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议》 样板房： 《星河丹堤样板房设计风格建议》、 《星河丹堤D、E、F区样板房设置建议》 服务： 《深圳高端项目物业管理调查》、 《星河丹堤物业服务建议》 展示 攻略5 D 在香蜜湖1号的案例中，总结以下影响价格的三方面： 消费者信心（项目“级别感”） 销售模式（人为制造稀缺） 客户体验 （“尊贵”感） 本项目价格策略： 少量多次推售、制造稀缺；小步快跑、提升价值并规避可能的政策风险 1、积累多少客户，推多少单位，制造稀缺； 2、通过分批领取预售证、合理价格杠杆、营销包装展示、销售引导 等手段实现分批推售安排。 价格报告提交时间： 价格报告的相关筹备工作现正开展中，预计4月初提交 具体推售策略详见后续提交的价格报告 推售 攻略 E 根据政府关于禁止“认筹”“集中选房”的规定，本项目的首次开售将通过“自然排队”的形式进行选房。 目前常用的方式如下： 1、提前公布价格，但价格公布日无优惠，客户在指定日期前来购买方可获得额外优惠，先到先得。 前提：优惠额度足够吸引客户。 2、根据客户量情况，统一提前电话、短信或报纸发布开盘信息，客户自主上门购买，先到先得。 执行注意事项：关系户的处理 为保证关系户的顺利选房，建议提前在公开销