中航五角场办公项目策划提报.ppt

中航五角场办公项目策划报告 ;报告思路;;;;;; 宏观经济环境优越，政策导向利好、五角场核心价值圈内稀缺地段，项目中小体量规模，所以 控制项目风险，实现项目价值最优化是我们必须实现的目标！！;项目市场定位 项目产品定位;城市副中心定位，拥有大量城市新兴高端客源持续支撑;3座五星级酒店：复旦皇冠假日、麦科特金亿广场酒店、合生国际广场凯悦酒店3座SHOPPINGMALL：万达商业广场、百联又一城、合生国际广场4大百货中心：华联商厦、大西洋百货、大洋百货、巴黎春天 5大甲级写字楼：五角丰达、凯迪金融、合生国际、万达广场、麦科特金亿;; 城市副中心定位 北区唯一大型综合性城市核心地位 区域高端办公形象 ;;;;;竞品市场梳理;项目市场定位;一、适用范围： 适用于带有独立卫生设备的较小空间的办公建筑。 二、区域控制要求： 各区（县）规上管理部门根据区域发展要求，确定本区域的公寓式办公的布局及具体建设地块内公寓式办公的可建比例，并在地块出让合同中予以明确。 三、建筑控制要求： 办公建筑每一单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应按小于4.4米控制。 四、时效： 本文施行前已取得方案批复的建设项目，在申请《建设工程规划许可证》时，建设单位应书面承诺按图施工，并在售楼时告知业主不得改变建筑使用性质、不得利用层高设置插层。尚未取得方案批复的建设项目，规划管理部门在审定方案时应严格按照本文要求执行。 五、土地出让合同中明确。 六、相关部门严格执行此规定。;方向1》传统酒店公寓形式;酒店公寓形式①产权150平方米，单产权;酒店公寓形式②小面积分割，公共卫生间;小面积酒店公寓》溢价低;无论是第一种方案还是第二种方案都很难大幅提升项目溢价空间，同时存在因政策影响报批通不过的不确定性！（不建议）;方向2》豪宅酒店公寓形式(大面积酒店公寓);豪宅酒店公寓》后续供应庞大;豪宅酒店公寓》项目竞争力弱;豪宅酒店公寓》区域内豪宅项目客源（仁恒、九龙仓、华润橡树湾）;方向：以服务式酒店形象呈现，未来自己持有出租（邀请专业酒店公司运行）、或整体出售给专业酒店公司,或者销售小业主，后期提供出租经营； 问题：①酒店公司对于地段有一定要求，项目所在位置商务、商业氛围并不成熟，对于酒店运行支撑性弱，引入、出售难度大； ②酒店公司对于项目建筑结构有一定要求，将放大项目的建筑成本、对于项目整体规划调整大； ③即使成功引入，在初期运行酒店公司会有一定商务条件（免租金等），项目资金回笼周期将拉长； ④如若采用包租出售的形式，虽然有第三方介入，但甲方同样面临法律风险以及纠纷;方向4》纯商业形式（集中式、小商铺）;方向5》总部基地式办公;方向6》传统办公形式;办公销售去化》去化快，市场有支撑;写字楼销售价格》价格上涨空间较大;写字楼体量》规模大;;如果我们运作传统办公—面积控制、差异竞争;对项目的思考：;融科A座;;;;;;;;;;融科C座;;;;;;;;智慧广场;;;深圳车位比最高的新写字：91㎡：1，领先48%具绝对优势 拥有1100余个地下车位，三层地下空间（最下面两层是车库）。车位比为91㎡：1。车位配置平均水平领先48%，深圳车位比最高的写字楼新盘。 最大平均层高的写字楼车库：平均4米、部分8米 地下一层净层高4.4米作为配套商业，设计为带绿化中庭的全采光设计，地下实现了阳光化，顶部倒梁施工，整个顶部平整、无须吊顶。 5.3米最宽的地下车库单向出入坡道、2.7米最宽的地下车位 地下光井技术、多重车位标注：连地下三层也能自然风光 深圳写字楼30年来的最佳地下空间;;;;;;项目借鉴点总结：项目突破点;;项目产品建议;产品定位支撑：;;;借鉴案例：无锡哥伦布广场;借鉴案例：蔚蓝商务港;室内装修;;借鉴案例：深圳智慧广场;中庭设计建议;借鉴案例：苏州信投大厦;借鉴案例：北京凯成世贸中心;空中花园设计建议;整个办公楼的外立面高约60m，层高4.4m左右，建筑形态以12-13层形式呈现； 以现代风格为主，建筑形态比较有特色，具地标性；采用钢架结构的外框，突显其现代简约分风格； 材质上以玻璃幕墙为主，配以高品质的石材、金属，铸就了独特的现代风格；建筑材料使用绿色生态环保的建材； 打造生态环保的办公环境，建筑顶部为空中花园设计，为办公提供了一个良好的生态环境；;建筑造型独特，具时尚感和地标性； 材质上以玻璃幕墙和高品质的金属为主，铸就了独特的现代风格；建筑材料使用绿色生态环保的建材； 打造生态环保的办公环境，建筑整体全明设计，室内采光极佳，采用Low-E 玻璃等绿色节能环保产品，具有更好的降低噪音干扰、隔热保温的优点；;时尚地标;建议项目包括： 大堂接待处 大堂梯厅 大堂休息区 大堂咖啡吧 大堂商务中心;挑高大堂主入口