锦辉国际房地产市场调研试卷.doc

《锦辉国际》项目可行性研究报告 编制单位：陕西融辉置业发展有限公司 目 录 第一章 前言 1、报告编制目的 2、报告编制依据 3、项目概况 4、研究结论与建议 5、主要经济技术指标 第二章 项目开发经营环境分析 1、咸阳市彬县当前房地产市场分析 2、有利投资经济形势成因分析 3、彬县概况及发展前景 第三章 项目定位和建设条件 1、项目定位 2、建设条件 第四章 项目定位 1、目标市场定位 2、产品定位 第五章 项目建设功能标准 1、功能设施标准 第六1、 第一章 前 言 1、报告编制目的 1.1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 1.2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 1.3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 1.4、对项目进行投资分析和风险分析。 1.5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 2、报告编制依据 2.1、彬县规划局规划方案； 2.2、国家建设部及陕西省颁布的与房地产相关法律与政策； 2.3、彬县市场调查情况； 2.4、现场勘察和实地调研所得资料。 3、项目概况 3.1项目名称：.2建设地点及四至范围： ，具体四至范围为：.3建设单位：彬县位于陕西省咸阳市西北部，属渭北旱塬塬梁沟壑区，版图形似一正写的“人”字。东连旬邑、淳化，南依永寿、麟游，西临长武、灵台，北接甘肃正宁，为连接秦陇的咽喉要道，在咸阳市发展总体框架中处于“尾翼”位置，地理位置比较特殊，区位优势相对明显。泾河自西而东斜贯其中，境内流长104公里，将全县分为南北两塬一道川。全县总面积1183平方公里，辖8镇8乡，292个行政村。尽管投资量和商品房施工面积相比年同期都有不同程度的上升，商品房供求关系仍然表现为供小于求。 2009年年中 2200～2380 B 多层项目商品房价格分析 年度 销售均价 元/m2 2008年 1600～1700 2009年初 1800～1900 2009年年中 1850～2000 从2008年、2009年销售均价对照图，可以看出，多层商品房销售价格及小高层高层商品房价格，2009年较2008年同比价格增长多层为17.65%，高层和小高层为19%左右，增长幅度较大，而2009年6月，高层销售均价达到2400元/平米，在全国宏观调控大背景下，彬县房地产市场依然保持着强劲的增长势头。 2、有利投资经济形势成因分析 2.1、目前彬县房地产价格稳中有升的趋势不会改变。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市建设发展带来的被动需求，强大的市场需求推动房价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。四是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的；五是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量的投资需求。从目前彬县的商品房市场看具有很大的可发展空间。 2.2、城区住宅供需不均将日益凸显 根据彬县高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由一个县级城市蜕变为真正意义上的现代化城市，城区住宅的开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年加大了开发区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。现正处在城市建设的初期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较之省会城市及周边城市，民众有更大的吸引力。随着城市开发进度的加快，核心城区内可开发土地日益减少客观事实 ???A.全县总面积1183平方公里，总人口32万，辖8镇8乡。2005年,全县完成财税总收入1.58亿元,同比增长56﹪,增速居咸阳市之首；2007年，两税收入完成1.98亿元，同比增长52％，增收6758万元；07年全县完成工业总产值、规模内工业产值比上年分别增长63．4％和69．7％，发展速度均位居全市前列。城关镇总人口5.7万人，是陕西省2007年确定的全省68个全国重点规划建设镇之一。 B.彬县城市建设： 近年来，彬县将城市发展融入“关中一轴一环三走廊”的城镇建设轴带，以改革的思路，开放的办法，市场的手段和过硬的作风，全力推进城市化发展步伐，不断提升城市发展的竞争力。“提