201504安徽芜湖国信学府春天项目商业经营方案60p研究.ppt

推盘方案 一期商铺销售 节点招商(氛围) 招商商铺销售 3/6/12/18/19幢 二期商业街销售 二期招商(氛围) 2/3/6/10/12幢 12/14/18/19幢 17幢 15/17/20/21幢 3/6/12/17/18/19幢 推盘节点 12月 2015年度 2016年度 招商 8月 4月 3月 12月 12月 8月 4月 小商业直接销售、大面积商业先招商后销售 2017年度 8月 一期招商 销售期 招商 销售期 一期商铺 二期招商 二期内街 运营 销售 运营 销售 销售节奏 ① ③ ② ◆ 10/12幢小面积销售 ◆ 3/6/12/18/19幢招商：主力先行 ◆ 签定招商合同 ◆ 2/6/12/14/18/19幢商业销售 ◆ 17幢招商 ◆ 部分商业带租约销售 P.S 销售与招商可以结合起来同时进行，不受时间限制 ④ ◆ 1幢整体招商销售 ◆ 招商未售商业销售 ◆ 项目剩余商业销售 ◆ 15/17/20/21幢商业销售 ◆ 前期大面积商业销售 ◆ 部分商业返租金销售 销售节奏 ① 部分小面积商铺销售 / 招商：主力先行 目的性消费，较易进行招商 用特色吸引区域外的人气 营造所在区域初步的商业氛围 促进整体商业未来的销售 试 探 暖 场 提高市场对项目的认知度 试探市场对产品的接受度 带动招商动作的同步开展 先期回笼小部分资金 销售节奏 沿街商业销售 / 部分带租约销售 ② 提高商铺的价值 降低返回报风险 给予投资者信心 有利于销售 培育良好的商业氛围 提高商业的品质 提升商业的整体价值 采取统一的经营管理 吸引人气 销售节奏 大面积商业内街销售 / 商业返租金销售 大面积初期总价高 风险大、难去化 商业价值低 市场培育后价值提升 长租具有稳定回报 有利于理想价格销售 ③ 已有一定商业氛围 商业价值有所提升 利用返租金，增加买点 有利销售去化 销售节奏 1幢整体招商销售 / 已招商商铺销售 ④ 1幢面积较大，难一次性去化 可与招商客户签订分批购买协议 未购买部分以租金形式支付 确定商业购买协议 提高商业收益 降低客户资金压力 社区商业氛围逐步建立 招商商业去化更易实施 对超大面积商业 同时也可采用1幢的销售模式 占总面积66.66% 占总面积33.34% 项目商业 沿街商业 28套 7194平方米 商业内街 112套 14383平方米 定价依据 从目前区域市场来看，目前整个房地产市场的萧条，“有价无市”的现像十分普遍。 项目商业氛围较差，商铺投资的风险较高，如何给予投资者信心，对于项目就显得尤为重要了，所以建议项目先招商后销售。 为了打造项目的精品商业内街，提高商业价值，必须要先招商，营造好的商业氛围，否则内街的销售会成为项目的败笔。 风险 规划 市场 建议 项目先招商再销售，以租待售、返租销售相结合 定价依据 定价依据 项目 沿街商铺 面积 沿街价格 内街商铺 面积 内街价格 销售情况 丽晶 财富广场 90-200 15000 80-150 8800 去化较少 东湖望族 90-265 12000 55-75 7000 去化较好 新芜1912 30-80 一层15000 30-80 一层7300-9800 二层6000-9000 一层去化较好 本项目 102-258 ？ 71-278 ？ —— 近期有商业成交的项目对比 东湖望族和新芜1912商业区位优于本项目，有产品面积小的优势，另外新芜1912项目是整体招商运营的！根据本项目的商业情况，商业价格应低于这两个项目。此外为满足本项目商业预期整体销售均价8000元/㎡的目标，沿街商业定价10800元/㎡，内街定价6600元/㎡。 面积 均价 销售总额 沿街商业 7194 10800 7769.52万 内街商业 14383 6600 9492.78万 总体商业 21577 8000 17262.3万 此价格是根据部分商业招商运营后， 产生商业价值后的综合均价，8000元/㎡。 定价依据 1 2 4 项目商业定位分析 商业销售策略 商业市场调研 商业招商方案及费用 3 一、商业招商方案 商业的发展将从被动式的小店面个体经营向整体运营体验式的综合经营转变，本项目的商业要想取得成功，离不开商业的招商与运营。特别是商业街的整体运营更具有挑战性，纵观芜湖县的集中商业的运营均以失败而告终。因此，建立专业的招商团队，专业的运营管理是非常必要的。对项目进行整体招商整体运营管理，既能打造商业氛围，又能提高商业价值，将招商与销售有机结合起来，最终方能达到销售去化的目的。 商业招商政策 1、招商部分商业，客户四年免费使用； 2、整体运营管理，协调客