保利佛山保利水城商业项目工作汇报80.ppt

公馆之后说水城，繁荣之后谈困惑 ——保利水城商业项目工作汇报 二零零七年六月 第一部分 工作总结 工作总结 1、功能布局 调整确定东广场定位、功能布局；基本确定西街的总体定位与规划。 2、营销推广 制定保利水城整体营销推广策略； 结合招商进度，以报纸与网络为媒介展开推广宣传； 制定招商手册、单张等宣传物料； 举办广佛RBD城市发展论坛暨规划展、保利水城全球招商启动仪式。 3、招商工作 准备租赁流程、租赁合同等租售物料； 组建租赁团队，进场接待客户； 与吉之岛签约； 与东方神龙影院签订意向书； 开展次主力店及重点品牌招商前期洽谈。 1、功能布局 东广场：整体功能定位；各层业态分布和品牌组合；结合招商进度的局部功能调整。 西街：突出其“夜街”、“休闲街”、“酒吧街”的经营特色，与东广场功能、特色互补。 整体而言，突出三大定位特色： 水主题，以中央水轴为纽带，东城西街成为集购物、休闲、旅游为一体的主题式商场； 55：25：20的购物、餐饮、娱乐配比，佛山业态最全，品牌组合最强的商业中心； 独具特色的夜街、酒吧街，主题餐厅、特色酒吧…24小时分层次体验式休闲娱乐场所。 布局原则 主要按商品品类、档次划分区域 由南向北档次逐渐排低 连带性消费的商品划分在相邻的区域 充分结合主力店和次主力店的消费定位和客群定位 东广场功能布局图 首层 二层 三层 四层 西街功能布局 运河、内街的喷泉和园林绿化，打造佛山首个“水”主题的休闲步行街——西街； 突出休闲、娱乐、餐饮为主，配合错落有致的室外步行街设计；以“临河酒吧街＋大型KTV”结合，打造具有影响力的夜店消费场所。 西街功能布局首层 西街功能布局二层 西街功能布局三层 西街功能布局四层 2、营销推广 总体原则 三盘联动，整合营销资源，以最科学投入争取最大效用。 营销推广按招商启动仪式－－封顶仪式－－开业庆典三个时间节点分阶段推进。推广费用按三个时间节点区分投放量。 全面招商前集中加强广告投放量，整体推广则以公关活动作为主线，通过招商启动仪式、封顶仪式和开业庆典三个大型活动和各阶段有针对性的小型主题活动进行连续炒作推广。媒体根据各阶段目标受众不同进行选择。 注意利用时事热点和社会新闻的关注进行借势炒作。 整体推广节奏 项目定位语 广佛RBD国际商业旗舰 水起金生 中国首创亲水主题，打造情景购物体验之都 广佛RBD城市发展论坛暨规划展 保利水城全球同步招商启动仪式 推广宣传 2007年4月至6月，广州、佛山各大主流媒体见报达60余次，项目在广大商家、周边区域消费者内建立了较高的认知度； 通过举办两次大型活动，加深了与政府、商家和新闻媒体的沟通，保利品牌、项目形象得以提升； 招商手册、单张等物料的到位，为下阶段深化推广做好了准备。 3、招商工作 2007年1月，租售团队组建，正式进场接待客户咨询； 2007年4月，吉之岛正式签约； 2007年6月，东方神龙影院签订合作意向书； 同时，KFC、屈臣氏、苏宁等主力商户的合作意向都已进入深度谈判阶段； 此外，分解价格表、租赁合同等文本也已基本准备完毕。 客户访谈情况一览表 客户访谈情况一览表 下阶段代理公司合作机制的确定，加强招商工作的总控与推进力度； 西街规划设计的深化确定，制定明确的设计/工程/招商节点计划； 商业条件、租赁合同、交铺标准等基本授权和法律文本的确定； 策略、广告公司的到位，项目整体定位的确定和营销的全面开展； 项目小组团队的建立和工作机制的完善。 下阶段主要工作节点： 2007年7月底之前，招商中心正式开放； 2007年7月—9月，营销推广全面展开； 2007年8月底，举办“保利水城全面招租暨封顶仪式”，展开全面开租。在此之前，争取一家大型中餐、2家特色餐饮、一家娱乐、一家电器签订意向书； 2008年底，项目开张营业。 第二部分 再论PK （问题与矛盾分析） 再论PK（问题与矛盾分析） 水城商业之六大PK 市场竞争PK超大体量 商圈环境现状PK商家态度 商业地产运营PK公司资源/管理机制 招商代理PK经营管理 业态复合PK资源共享和分配 东城西街规划PK租售并举策略 新鸿基收购南海广场,又一城潮流天地的开张 沃尔玛广场开业 家天下——家乐福开业 顺德吉之岛购物中心开业 南海新都会等新建项目全面招商 东方广场、城市广场、百花广场等老牌商场 数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代末期，美国、日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～180000平方米；社区性的购物中心，面积在9000～36000平方米；邻里性的购