《房地产经纪实务》第十七讲.doc

2010年房地产经纪人考前辅导精讲班 《房地产经纪实务》 　第四章　存量房房源管理（下） 考试目的 本章考试目的是测试应考人员对房源信息的开拓与获取、房源信息的管理、房源信息的利用以及网络环境下的房源信息等内容的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉房源信息的属性和类型； 2，了解房源的特征； 3．掌握房源开拓的渠道； 4．熟悉房源开拓的原则； 5．掌握业主接洽与协议签署； 6．熟悉房源的分类； 7．熟悉二手房销售的特点； 8．掌握房源信息的管理； 9．熟悉房源信息的共享形式； 10．掌握房源信息的推荐； 11．熟悉房源信息的更新； 12．掌握房源营销； 13．熟悉网络环境下房源信息的特征； 14．了解房地产存量房网站介绍。 二、内容讲解 第四章　存量房房源管理 第二节　房源信息的管理 一、房源的分类 房源一般包括住宅、商铺、写字楼、仓库、车房和厂房。 （一）住宅 住宅一般是房地产经纪公司中数量最大，同时也是交易量最大的一种房源。 住宅可以根据使用类别和产权进行细分。 1．按使用类别细分 如果按使用类别来分，住宅又可以分成普通住宅、复式住宅、别墅三种。普通住宅一般按照户型进行分类，如两房一厅、三房两厅等。复式住宅在概念上是——层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高（通常层高2．8米），可以局部设计了夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间增加使用面积，提高住宅的空间利用率。别墅可以分为休闲型和住宅型两种，一般建造在城市郊区附近。 2．按产权性质细分 如果按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、私房、经济适用住房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房等。在这些住房中，可以交易的住房主要是房改房、解困房、集资房、私房、经济适用住房。 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。目前市场上房地产开发商销售的物业基本上是商品房，在二手房市场中，再次转售的商品房也占有比较大的比重，而且这种趋势越来越明显。 房改房就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。房改住房包括以标准价和成本价购买的公房。目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。 解困房是指地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。 集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。 标准租私房是指“文革”初期由房屋行政管理部门接管，“文革”后落实私房政策带户发还产权，并执行政府规定租金标准的城镇私有出租房屋。标准租私房包括“文革”之前出租的私房，也包括“文革”期间出租的私房。 经济适用住房是面向中低收入者提供的普通住房。其来源一般有三种，一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。经济适用住房的产权人在购买住房5年后可以上市交易。 在房地产经纪市场中，住宅绝大多数是商品房、房改房和私房。如北京市的四合院多数为私房。 （二）商铺 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及感受体验的场所。商铺首先是商品交易的场所，而且包含了服务功能和感受体验的功能。 如果按照所在地点来划分，商铺又可以分为铺面房和铺位。铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。 （三）写字楼 写字楼一般分两种：纯写字楼和商住两用楼。商住两用楼与居住楼的不同在于，商住楼更倾向于商务活动，但也有家庭居住，而居住楼则全部是家庭居住。但是在一些地方，如果商住楼的用途是居住用途，工商部门已经严格限制企业在商住两用楼中办公。纯写字楼完全不具备居住的配套设施，并且是不允许居住的建筑。尽管写字楼与商住楼都是以商务活动为主的建筑设置，但商住楼比写字楼多了在私有空间中居住的配套设施和功能条件。 （四）仓库、车房和厂房 除了以上三种常见类型以外，房源还包括仓库，车房和厂房，不过数量和交易量一般都比较少。 二、二手房销售的特点 1．产权关系复杂 由于房屋产权得到的方式除购买商品房外还有很多途径，如向单位购买公有住房，所以相对于商品房销售的简单权属关系而言，二手房市场中的房屋权属相当复杂。而针对不同的产权形式，国家对其上市条件又根据不同的市场发展时期有不同的要求，所以二手房市场有很强的政策依赖性，在二