不动产登记研究.ppt

不动产的善意取得制度 不动产的善意取得主要发生于以下两种情况： 第一种情况是，共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。 第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权转移。 四、房地产权利 自物权—所有权 物权 房地产权利 用益物权 他物权 担保物权 债权————租赁权 （一）所有权 所有权的内容又包括： 国家、集体和私人所有权 建筑物区分所有权 共有 相邻关系 （1）建筑物的区分所有权 专有部分——专有所有权 共有部分——共有和共同管理　 专有部分和共有部分的关系：举例 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 　　 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （2）相邻关系——对所有权的限制 对土地、房屋所有权的限制 a、国家对形式土地所有权的上下范围的界定。 《物权法》136条 b、土地用途、土地使用条件管制 c、相邻关系 　第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 相邻关系： a、相邻防险关系：因安全关系 b、关于水的相邻关系：自然流向 c、关于邻地使用的相邻关系 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 （3）共有 按份共有： 共同共有：共有关系存续期间不得划分分额 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 处分共有财产或作重大修缮的：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 2.用益物权 对他人物依法享有专有、使用、收益的权利。 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 地役权 3.担保物权 （1）抵押权 可以抵押的不动产： 建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 不得抵押的不动产 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的不动产； 所有权、使用权不明或者有争议的不动产； 依法被查封、扣押、监管的不动产； 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 * * * * * * * * * 二、房地产产权 房地产产权：房屋的所有权