个人理财-6投资规划与住房、教育规划研究.ppt

不同风险承担能力下的资产配置 资产组合 现金投资 国内定息投资 海外定息投资 国内股票 海外股票 房地产 保守型 25％（20％－30％） 45％（40％－50％） 0％（0％－5％） 15％（10％－20％） 0％（0％－5％） 15％（10％－20％） 轻度保守型 20％（15％－25％） 40％（35％－45％） 0％（0％－5％） 20％（15％－25％） 0％（0％－5％） 20％（15％－25％） 均衡型 15％（10％－20％） 20％（15％－25％） 0％（0％－5％） 30％（25％－35％） 5％（0％－10％） 25％（20％－30％） 轻度进取型 10％（5％－20％） 15％（10％－20％） 5％（0％－5％） 40％（30％－50％） 10％（10％－25％） 20％（10％－30％） 进取型 5％（0％－20％） 5％（0％－10％） 0％（0％－5％） 50％（35％－55％） 20％（10％－30％） 20％（10％－30％） 资料来源：引自陈工孟 郑子云 主编 《个人财务策划》P392，北京大学出版社，2003年版 证券资产配置流程 明确投资目标和限制因素 明确资本市场的期望值 寻找最佳的资产组合 明确资产组合中包含哪几类资产 确定有效资产组合的边界 通常考虑投资者的投资风险偏好、流动性需求、时间跨度需求，并考虑市场上实际的投资限制操作规则、税收等问题，确定投资需求 利用历史数据与经济分析来决定你对所考虑资产在相关持有期间内的预期收益率，确定投资的指导性目标 找出在既定风险水平下可获得最大预期收益的资产组合，确定风险修正条件下投资的指导性目标 在满足客户限制因素的条件下，选择最能满足你的风险收益目标的资产组合，确定实际的资产配置战略 通常考虑的几种主要资产类型货币市场工具、固定收益证券、股票、不动产、贵金属等，确定具体的资产配置 举例 投资规划案例：合理配置股票并战术性调整 (二)房地产投资规划 房地产概览 购房（租房）规划 1.房地产定义 房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离部分和附带的各种权益 2.购房（租房）规划：年成本法 租房： 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 购房： 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款 利率+年维修费及税金－房价每年涨幅 年成本小的更划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 年成本法基于当前状况的比较，在决策时还应该考虑其他因素的改变，如房租增长趋势，房价增长趋势 例：购房与租房年成本法 王梅看上了一套100平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年每平米涨100元，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？ 年成本法案例 租房年成本 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元 购房年成本 60万元×3%＋60万元×6%+5000元－100×100=49000元 购房年成本为49,000元，比租房年成本66,165元低； 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。 比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素 租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算 租屋与购屋决策：购屋优缺点 优点 – 对抗通货膨胀 – 强制储蓄累积实质财富 – 提高居住质量 – 信用增强效果 – 满足拥有自宅的心理效用 – 同时提供居住效用与资本增值的机会 缺点 – 缺乏流动性 – 维持成本高 – 转换交易成本高 – 因应生涯变化弹性低 – 赔本损失的风险 购房规划的步骤 列出需要居住的面积与期望居住地区的价格 决定购房目标当前的总价 估算房价成长率 估算购房时的房屋总价 可配置在购房上的 资产与储蓄的比例 计算该投资的终值是否足够支付届时自备款 计算购房后每月 储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额 资产应如何配 置才能达到所需 的投资报酬率 测算可负担房价 —年收入概算法