四川眉山万景国际项目市场调研(花钱)试卷.doc

XX二期 可行性研究报告 目 录 第一部分：项目概况 1 一、项目背景 1 二、宗地位置 2 三、宗地现状 2 四、项目周边配套 3 五、大市政配套 4 六、规划控制要点 5 第二部分：项目股权收购及分析 9 一、项目股权转让方基本情况 9 第三部分：市场分析 11 一、房地产市场总体行情 11 二、北京市房地产市场 11 (一)北京房市情况 12 （二）北京土地市场情况 14 三、区域市场调查与分析 15 （一）区域市场调查分析结论 16 （二）居住项目市场调查 18 （三）商业项目市场情况 38 （四）办公项目市场情况 41 四、项目初步定位 43 （一）物业定位 43 （二）目标客户定位 45 （三）价格定位 47 第四部分：规划设计分析 48 一、总平面设计（根据已审定的方案通知书） 48 （一）总平面布局 48 （二）绿化设计 49 （三）交通及停车组织 50 （四）人防出入口组织 50 （五）方案技术经济指标 51 二、建筑设计 52 （一）设计依据和基础资料 52 （二）设计说明 52 （三）建筑装修标准 56 （四）主要户型指标统计 57 第五部分：项目进度计划安排 59 一、项目获取计划 59 二、项目前期阶段计划 59 三、项目工程建设阶段计划 59 四、项目销售阶段计划 60 第六部分：投资收益分析 61 一、成本测算 61 二、税务分析 61 三、收入估算 62 四、经济效益分析 63 五、项目资金筹措 64 第七部分：管理资源配置 65 一、机构设置 65 二、人力资源需求 65 第八部分：综合分析与建议 66 一、优势分析 66 二、劣势分析 66 三、机会分析 67 四、威胁分析 68 五、结论和建议 69 第一部分：项目概况 一、项目背景 本项目名称为XX村二期5#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。项目位于建国门外繁华的赛特商圈，长安街街上、东二环边，CBD国际商务中心为邻，紧靠第一使馆区。 2001年12月，取得《关于朝阳区规划建设住宅及配套项目意见书》，获准立项，立项主体为**集团公司。规划意见书经续期后，在有效期内。 2003年12月，取得《审定设计方案通知书》。 2004年8月30日，签定土地出让合同。 2004年12月，**有限公司与**投资有限公司签定合作开发协议，成立了项目开发公司——****有限公司，持股比例分别为40%和60%。 2005年6月17日，取得房屋拆迁许可证。 2007年3月，取得土地证。 自2007年6月至今，完成72%拆迁量。 二、宗地位置 本项目位于朝阳区建国门外成熟的赛特商圈核心区内。赛特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地交通路网畅通多维快速通达二三环方圆一公里内，云集各色高端娱乐、餐饮、商务楼宇，5、初步设计方案的技术经济指标 初步设计阶段经济技术指标 项目 指标 单位 总用地面积 22810 平方米 总建设用地面积 14010 平方米 总建筑面积 90921 平方米 地上建筑面积 54970 平方米 　 住宅 39627 平方米 　 办公 5096 平方米 　 商业 10247 平方米 　 无偿配套公建 　 平方米 　 有偿配套公建 　 平方米 　 地上车位 62 个 地下建筑面积 35951 平方米 　 地下停车位 26010 平方米 　 地下一层商业 5044 平方米 　 地下配套公建 4897 平方米 容积率 3.92 　 可销售面积(不含配套公建,含地下一层商业) 60014 平方米 可销售车位(不含地上车位) 300 个 建筑高度 70 米 绿化率 30% 　 建筑高度：70米； 停车数量：机动车580辆，其中地上62辆，地下518辆； 绿化率：30%。 5、项目前期手续情况 项目现已取得土地证，土地证已经转到项目公司名下 已经取得项目立项批复，办理了两次延期手续(目前手续2010年3月19日到期) 项目规划意见书-2007规意条字0223号,办理了一次延期手续 交通规划设计审查意见函-交审居住） 项目环境影响报告批复-京环保评价审字[2004]743号 人防工程设计审核批准-（2004）京防工准字1483号 建筑消防设计防火审核意见书-[京]消审（2004）第0994号 教育配套方面2004年已经与朝阳区教委协商，可以交纳教育配套费方式解决,费用约为300万元。 绿化方面暂时未做报批工作。第二部分：第三部分：市场分析 一、房地产市场总体行情 以房地产拉动投资的政策意图很明显，主流开发商拿地趋活跃。 宏观层面，宏观调控的基调是支持房地产投资，一段时期内，不会再有抑制房地产的政策出台。 在外需萎缩、内需不振的情况下，主管部门13年来首次下调房地产项目投资资本金比例。