上海酒店式公寓市场专题研究报告.ppt

价格走势 随着05、06年静安四季苑、经典茂名等高档楼盘的推出，住宅价格一度超过了酒店式公寓的价格。 客源 镇宁路、静安寺区域的酒店式公寓及高档公寓聚集了很大一部分港台地区人士。 一部份小面积酒店公寓也吸纳了一部分高级 白领。 投资回报 协和丽豪　 售价 租金 投资回报率 开盘售价 22000　 3.8-4.0 6.0%-6.5%　 目前二手售价 24000 4.5-4.9　 6.5%-7.1% 国际丽都公馆　 售价 租金 投资回报率 开盘售价 26000　 6.5　 9.1%　 目前二手售价 28000　 7 9.1%　 静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报，以协和丽豪为代表的集中在6％－7%左右。 但具备鲜明特色的国际丽都公馆投资回报率却达到了9.1% 。 总结 静安寺附近大部分酒店式公寓投资回报率不高，基本在6 % －7%之间，只有极少部分特色鲜明的酒店式公寓项目有比较高的回报率，达到9%以上，如“国际丽都公馆”。 区域未来普通酒店式公寓市场介入的可行性不大，除非在产品、服务上有突出的特色。 北静安、普陀 区域特点 位于上海传统市中心区域。 酒店式公寓较少，分布较为分散。 酒店式公寓档次普遍不高。 区域整体租售情况理想。 北静安、普陀 个案分布 君悦静安 圣天地 大众河滨 绿地世家 丽都新贵 蓝朝部落 北静安 普陀 北静安、普陀 开盘时间 区域内酒店式公寓大多在2002年及2003年开盘。 普陀 北静安 北静安、普陀 面积分布 区域内酒店式公寓主力面积为40-70平米左右。 普陀 北静安 北静安、普陀 价格走势 区域内酒店式公寓价格基本比住宅价格高，并且增长势头相当。 北静安、普陀 客源 区域内投资客比例较大，而实际使用者以国内客源为主。 北静安、普陀 投资回报 　 售价 租金 投资回报率 开盘售价 7000 2.0 8.86% 目前二手售价 19000 2.5 4.1% 　 售价 租金 投资回报率 开盘售价 11000 1.8 5.38% 目前二手售价 16000 2.3 4.7% 北静安 普陀 北静安、普陀 北静安、普陀 市场展望 由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性质的SOHO型产品。 成功个案 兆丰帝景苑 户型 面积（㎡） 月租金 （美金/套） 日租金 （元/套） 1R 56 1600 500-600 2R 71-86 2000-2500 650-700 3R 156 3000-3500 1388 基本情况 位 置：肇嘉浜路999弄，徐家汇公园对面 产 品：1栋25层的高层建筑，112套，56-156 ㎡ 经营方式：统一经营，上海毅德投资顾问有限公司 装修配备：43寸等离子彩电、分体式空调、微波炉、 1 滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、宽带等设备 提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务、机场接送等。配备大型会所，包括中西餐厅、会议室、健身房、游泳池等。 成功要素： 白金地段 统一经营 硬件配套 完善服务 芝大厦（衡山路41号） 户型 面积（㎡） 月租金 （美金/套） 2R 87-110 3000-4000 3R 160-186 5000-6000 复式 550 12000以上 基本情况 位 置：衡山路41号。 产 品：1栋25层的欧式建筑，166套，87-196㎡，最大550㎡。 经营方式：统一经营，德国物业管理公司（ Kempinski HotelsResorts）酒店式管理，1 03年开始带租约销售。 装修配备：顶级建材，欧洲进口豪华家具，奢华装饰。 提供服务：管家、礼宾、安保服务。 衡山路 乌鲁木齐路 本案 成功要素： 高尚地段 统一经营 极致奢华 失败个案导致因素 失败个案因素： 缺乏经营管理 客源定位不明确 品质较低 地域因素 开发区域推荐 * 黄浦 区域特点 地段优势 旅游、商务 南北分化 黄浦 北黄浦 南黄浦 个案分布 黄浦 开盘时间 集中于2001年-2004年 北黄浦 南黄浦 黄浦 面积分布 小面积户型为主 北大南小 北黄浦 南黄浦 黄浦 价格走势 北黄浦：价格领先于住宅类物业。 南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。 北黄浦 南黄浦 黄浦 客源 购买客源 租赁客源 黄浦 投资回报 　 售价 租金 投资回报率 开盘售价 24000 4.5-4.9 6.5%-7.1% 目前二手售价 25000 5.2-5.7 7.2%-7.9% 　 售价 租金 投资回报率 开盘售价 12000