世联_万科北京假日风景项目前期策划_60研究.ppt

选择2004年、2005年、2006年海淀区、西城区、宣武区三个西部成熟核心区域作为分析对象； 图表中2004年、2005年、2006年海淀区、西城区、宣武区连续三年消化量大于上市量。 图表中2004年、2005年、2006年海淀区、西城区、宣武区连续三年销售价格平均增长率约为23%，远远高于北京市城8区连续三年销售价格平均增长率约为14.5%。 2、西部成熟板块房价持续走高 1、西部成熟板块住宅供不应求 挤压效应持续的外在动因： 海淀区、西城区、宣武区市场统计 北京市城8区市场统计 一、两大趋势持续发展 A.挤压效应 B.线性释放客户所呈现的多元化 1、释放源的多元性 1、挤压效应持续的内在因素：土地稀缺、高支付能力外来客户注入、地域限制 2、挤压效应持续的外在动因：供不应求、价格持续走高 2、城市化进程下汽车时代到来 3、道路系统的不断完善 世联对西部发展认知的第四阶段：对未来发展趋势的 必威体育精装版研究成果 D/ 区域地缘性 区域地缘性客户：丰台、海淀区小屯、太平路、五棵松等区域地缘性客户； 田村区域客户：航天部二院、二炮等军队大院，政府机关背景客户； 莲花池区域客户：莲花池及西三环外项目升级换代客户； 产业园区域客户：总部基地产业园区的产业客户； 中关村区域客户：中关村IT产业客户，区域挤压作用南移； 金融街区域客户：高支付能力，内城供给不足，向西部需求释放； 宣武区客户：传统内城客户，需求无法满足，受道路驱动，向西部扩散。 …… 产业园 区域 莲花池 区域 金融街 区域 田村 区域 中关村 区域 宣武 区域 1.释放源的多元性 根据北京市发改委公布的数据：九十年代以来，全市小客车以平均每年28.6％的速度递增。私人小客车的年增长率更高，达到48.3％。 根据对日本的研究数据表明进入汽车时代的标志是每百人拥有轿车22辆。 按照预测北京2010年全市小客车保有量为402万辆。全市常住人口1298万人，每百人拥有轿车31辆。 2.城市化进程下汽车时代到来 3.道路系统的不断完善 小屯路、莲石路、永定路、玉泉路、鲁谷路等多条纵向、横向道路的改造和修筑，不断完善本区域的道路系统。 其中莲石路工程西起西五环，东至西四环，道路全长3800米，建成后可从西便门立交桥直达西五环。 B.金融街成为西部领先客户来源区 二、金融街成为西部发展的强力引擎，领先客户来源区 A.金融街与CBD形成双核，超越中关村成为西部发展的强力引擎 世联对西部发展认知的第四阶段：对未来发展趋势的 必威体育精装版研究成果 D/ A.金融街与CBD形成双核，超越中关村成为西部发展的强力引擎 金融街 CBD 长安街 本项目 北京“双核战略”布局：CBD—国际商务中心，金融街—国际金融中心。 金融街规划涵盖了商业、住宅、零售、酒店和文化会议中心等高档综合性功能，越来越有活力、越来越稳定。 代表国际金融的银行入住：高盛、美洲银行、摩根大通、加拿大皇家银行以及瑞士银行５家国际金融巨头入驻金融街，逐渐成为真正的国际金融中心。 丽兹卡尔顿、洲际酒店、威斯汀世界一流酒店进驻。 金融街规划扩容区方案已经确定。 金融街从规划到实现，已经超越中关村成为西部发展的强力引擎。 B.金融街成为西部领先客户来源区——谁在引领西部市场 领先客户 领先客户——许多激进的创新都不是由制造者发明的，而是由领先用户发明的。 他们的需求可能比典型客户更为极端。 本项目的领先客户——金融街为代表的内城客户。他们最先嗅觉到区域的增值潜力；他们具备较高的支付能力；他们具备国际视野；他们对其他客户选择物业的影响力显而易见。 其他客户：周边区域换房客户，中关村、丰台科技园等未被分流的客户。 该曲线呈现了市场趋势的基本走势 领先用户的需求远远超前于市场趋势 随着时间的推移，越来越多的人感觉到有这种同样的需求 Commercial product available 可获得的商业产品 Lead Users Create Solutions 领先用户创建解决方案 市场趋势 Market trend 常规用户 早期采纳者 领先客户曲线 Time 时间 新产品需求者 “保持市中心强大的模式”，是在城市规划、建设和管理中采取各种措施增强市中心的吸引力，使就业、金融、商业、文娱等高度集中于市中心。 ??? 实施该战略的城市一般具有如下特点： ?? ?(1)人口、工作岗位数量和各种活动都集中于市中心； ??? (2)市中心建筑密度、容积率相对较高； ??? (3)城市交通网主要由强大的放射形交通网组成。 三、保持市中心强