企业存量土地管理.ppt

企业存量土地处置方式案例交流 土地资产是企业总资产的重要组成部分，中石化集团作为国有大型企业，拥有的存量土地量大面广，土地现状类型复杂，土地资产价值量巨大。因此，选择合适的土地处置方式，依法处置存量土地，提高土地利用率，实现土地资源优化配置，以达到提高企业效益的战略目标。 土地有偿使用制度改革30年的历程 1992 2007 2002 2006 2004 ● ● ● ● ● 土地有偿使用制度的建立，以协议出让方式为主 11号令--经营性土地实行招拍挂方式进行交易 831大限，结束了经营性用地协议出让的用地方式 31号文--工业用地实行招拍挂方式出让 物权法，我国土地供应全面采用招拍挂方式出让 ● 2009 ● 1987 深圳首宗土地招拍挂 ● 1988 《宪法》增加了“土地的使用权可以依照法律规定转让”的条文 一、 存量土地的类型 企业存量土地的范围 存量土地的类型 1、企业存量土地的范围 存量土地广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地， 狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的土地，即具有生产能力开发利用潜力的现有城乡建设用地。 2、存量土地的类型 这里所讲的存量土地的类型主要是从土地的初始取得方式来讲的。 原始土地权属 划拨 符合《划拨目录》保留划拨 符合条件经申请批准后 保留划拨五年 有偿方式 出让 租赁 作价出资 授权经营 初始处 置方式 二、存量土地的处置方式 这里所讲的存量土地的处置方式是指在完成土地的初始处置后，企业根据经营发展的需要，对土地进行再处置的方式。 存量土地的处置方式 产权变更 划拨转出让 国家收储 抵 押 租 赁 再 开 发 . . . 变 更 权 属 转 让 作 价 出 资 内 部 划 转 改 制 转 让 现 状 经 营 现 状 收 储 直 接 入 市 划拨 土地 收储 有偿使用土地的收储 出 让 授权经营 三、案例 1、土地权属的科学规范管理是企 业可持续生产经营发展的基础 2、土地转让必须是在有偿处置的前提下进行，国有企业还要受到国有资产管理政策的约束。转让土地须经国资委、产权所等处置授权批准。 3、内部资产结构调查的产权变更 4、作价出资行为对土地价值应有远期价值评估和当期价值评估的比较。 5. 土地收储政策 拆迁资产补偿(刚性) 收储补偿总额 相关经济损失补偿(弹性) 6. 积极主动盘活资产的处置 可开发与不可开发的土地 土地收储与土地入市相结合，在合规合法的前提下，稳健的尝试与二级市场的联动。底限是土地入市底价。根据企业的人力、财力及社会资源实力谨慎参与二级市场的开发和利益分配。 小结： 土地经初始处置后，企业对国有土地资产在生产、经营过程中因处置方式不同，对土地资产进行再处置的权力和对土地资产承担的保值、增值和经营管理的责任更为严肃和明确。 四、土地处置的程序与关键环节 拟定土地使用权处置方案是关键 根据方案落实实施---动态调整 评估是方案实施过程的落实手段。 评估包括审批评估、备案评估及咨询评 估等多种情况。 五、影响选择土地处置方式的因素 硬件---土地利用的现状条件 软件---企业软实力 指导思想 其他因素 土地区位因素：包括地理位置、气候等因素； 土地权属性质：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，此外还有空转土地； 土地用途：既有工业用地，还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等； 硬件---土地利用的现状条件 2、软件---企业软实力 企业软实力是相对于企业设备、厂房、资本、经济规模等以物化形式存在的硬实力而言，而以企业组织模式、行为规范、价值理念、科技实力、管理能力、品牌商誉、企业文化、企业内外部环境和谐指数所构成的影响企业发展的长期性、基础性和战略性的要素。 软件---企业软实力 团队和谐 人才储备 领导阶层的意志 团队和谐 在企业内部，软实力主要表现为企业文化具有较强凝聚力，创新机制健全并能保证创新激情不衰减，组织运转高效并具有自我完善功能，团队目标统一，人事关系和谐、政通人和、和谐共进。 人才储备 人才是企业软实力的集中体现。拥有人才，就拥有了实现既定目标的条件；人才与目标条件相结合，会产生几何数值倍增优势。 3、指导思想 企业的指导思想作为一种导向、观念