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商品房买卖合同无效的损害赔偿 　　摘要:一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析不同于此,房屋升值部分应定性为居住所产生的自然孳息,其所有权人为买受人。将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则。 　　关键词:合同解除;赔偿;公平 　　中图分类号:D911.04 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)20-0191-01 　　 　　[案情介绍] 2005年我市x单位以单位集资房的名义进行了房地产报批立项,后以商住两用房的名义以每套25万元的价格卖给了当地50户老百姓,双方口头达成商品房买卖合同,x单位开具了收据。x单位后又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是,由于起初在报批手续上存在的问题,x单位始终未能为房主们办得任何证照。2010年4月,x单位突然通知50户房主,由于报批手续不合法,房屋买卖行为无效,x单位要将已经出售的50套商住楼房全部收回,而50户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元。经有相应资质的评估机构评估,此房现实际价值为45万余元。50户房主将x单位告上了法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效,判令x单位返还购房款、办证费及其利息,并按照现房屋的实际价值给予赔偿;在庭审中,x单位认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息,而不应包括房屋的升值部分。 　　上述案例中,房屋买卖合同无效后的关键问题是,对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些?房屋升值部分算不算买房人的利益损失? 　　一、一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定 　　一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则。根据我国《合同法》113条的规定,合同解除后的赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿,争议不大。对可得利益损失的赔偿,虽理论界众说纷纭,但在司法实践中,要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。合同解除并不当然具有溯及力,而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下,无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态,并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。 　　如果合同被确认无效或被撤销,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限。 　　二、对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析 　　商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况,其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是,如果合同成立并实际开始履行,比如买受人已支付了大部分的房款,出卖人已将房屋交付使用,其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了,除返还购房款及其相应利息以外,房屋升值部分的归属问题就成为关键。 　　(一)房屋升值部分的定性 　　很多学者认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。 　　(二)将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则 　　德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话,“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益,也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成,并且在确认合同无效后,要求买受人退还此房,即出卖人得到房屋升值部分,就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价,相反还可以得到“意外丰厚的利润”,而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担,这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。 　　同时可以看到,即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失,从法律上讲,也并不会加重出卖人的责任,因为出卖人收回了房产,他完全可以同样的价格再将其卖出。故在司法实践中,也应本着不让过错方获利,不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。 　　上述案例中,x单位首先在办理开发手续过程中存在着违法行为,其后又将房屋买与第三人,属于严重的欺诈行为。笔者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后,出卖人除需返还买受人购房款及其利息外,还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分,这才是比较公平的做法。 　　 　　参考文献: 　　[1]李永军.合同法原理[M].北京:中国人民公安大学出版社,199