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商品房价格政府规制问题分析 　　摘要：温家宝总理在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，要建立健全考核问责机制，督促地方政府控制房价。将房价调控问责机制写入政府工作报告，可见房价问题已经成为备受社会关注的政治和民生问题。老百姓的住房需求与不断飞高的房价之间的碰撞已然成为构建和谐社会的主要障碍因素。房价不能控制在合理位置，住房问题得不到有效解决，势必会延缓我国构建和谐社会的进程。目前的高房价并不只是因为市场经济的盲目性造成的，在很多方面是市场本身根本无法解决的，这就需要政府出台相关的法律和政策来进行规制。制定出有效的调控政策、稳定房价、维护老百姓的住房权利成为政府责无旁贷的法定义务，同时也是我国建设服务型政府必须履行的承诺。本文试图从我国商品房价格形成机制入手，通过对我国相关政府职能的分析和思索，试图寻找出政府对房价进行规制的合法性依据，希冀能为政府频频调控房价提供理论依据，并尝试给出一些有效的规制商品房价格的措施。 　　关键词：商品房价格；政府规制；合法性；规制措施 　　中图分类号：F25文献标识码：Ａ文章编号：1005-5312（2011）15-0278-02 　　 　　一、商品房价格形成机机制的经济学分析 　　商品房价格是指人们获得商品房开发商的商品所必须支付的货币表现形式，是商品房经济价值的货币表现。商品房价格一般是土地价格和房产价格的统一体，从商品房构成因素来看，商品房价格一般由土地开发费用、房屋开发费用、各种配套及税费、开发商利润等因素构成。商品房价格具有一般商品所不同的特点，商品房价格具有特定的区域性，不同面积、不同户型、不同地域的商品房价格差异明显，甚至相差数十倍。我国商品房市场还出于发展阶段，仍然是一个发育不完全的市场。这其中有政府政策的过多干预，也有各方利益的相互博弈。房地产商通过政府的出让获得土地的排他性使用产权，在获得行政供给的价格之后赚取与市场价格之间的巨大价差，实现其销售利润最大化的目标，因此商品房市场属于典型的垄断市场。近年来，商品房市场供不应求，商品房价格长期居高不下，市场经济的供求规律在房地产市场中所起的调节作用有限。 　　商品房价格是各种市场利益因素的相互博弈而形成的，具有其易变性和脆弱性，商品房价格市场容易受到市场心理的“追涨杀跌”的影响。由于商品房市场涉及到土地和金融等相关产业，商品房价格的波动不仅影响整个房地产业的平稳发展，而且对我国市场经济也会造成重大影响。因此政府出手干预房价可以有效维护市场的正常竞争秩序，提高市场交易效率和资源配置效率，维护商品房市场的稳定发展。 　　二、商品房价格政府规制合法性分析 　　（一）商品房价格国家规制的合宪性分析 　　商品房并非等同于普通的商品，其开发和销售带有一定的公益性质。“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。根据《世界人权宣言》的规定：人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。居住权是人权理论的一项核心要素，人人都应该有自己的居住权利。过高的房价会导致众多百姓居无定所，从而引发更加剧烈的社会矛盾和冲突。高房价会影响到居民收入的再分配效率，加剧社会不公平，拉大社会贫富差距，制约国民生活水平和幸福指数的提高，高房价影响到我国建设社会主义和谐社会的前进速度。宪法第八十九条第六款的规定；国务院的职责是领导和管理经济工作和城乡建设。因此政府通过政策手段规制商品房市场，干预商品房价格过高是国家履行保障公民的基本居住权利，维护公民基本生存权的体现。也是我国社会主义优越性的具体体现。 　　 （二）商品房价格的经济法合法性分析 　　市场经济运行的基础便是充分的市场竞争，而竞争的本质就是一个优胜劣汰的过程，在充分竞争的环境下，任何一个参与商品房交易的主体都是为了自己的经济利益最大化而运行，为了在竞争中生存和发展，各个利益主体势必会利用各种手段排挤竞争对手，抬高商品房销售价格企图获得高额回报。因此商品房市场成为了许多违法行为的温床。所谓商品房违法行为，是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。商品房的违法行为则是指在商品房市场中大量存在的，违反国家有关房地产管理的法律、法规的行为。比如违反《价格法》的相关规定，采取虚报价格或者故意抬高销售价格的价格违法行为；违反《反不正当竞争法》、《反垄断法》的相关规定，商品房开发商相互串通达成价格联盟垄断市场，破坏正常的价格形成机制，从而造成商品房价格的居高不下；违反《刑法》，在房地产开发、销售、交易等环节中有欺诈和商业贿赂，隐瞒商业利润，偷税漏税，损害国家利益的行为。这些商品房价格违法行为严重侵害了消费者的合法权益，扰乱了正常的市场经济秩序，客观上造成当前商品房价格的不断攀升。 　　商品房价格的混乱需要政府通过不断加强经济立法和国家