2014凤栖第年终营销总结1224.ppt

市场分析 ——济南市场车位销售现状 通过市场调研，总结出车位销售的一般规律 去化速度与客户结构成正比 高端客户越多，去化速度越高；刚需客户越多，去化速度越慢。 去化速度与销售价格成反比 价格越低销售速度越快，如鲁能领秀城和恒生伴山价格都在10万以下，去化率均超过60%；但恒大雅苑和恒大名都售价15万，车位返租政策执行前，去化率很低。 社区及地段成熟度越高，车位需求越多，去化速度越快；地处偏远或缺乏住户基础的楼盘，车位去化速度慢。 去化速度与成熟度成正比 大部分楼盘车位销售节点都安排在交房前1-6个月内，此时业主车位需求迫切，销售速度快。 交房前半年内开始销售车位 远郊楼盘普遍定位于刚需，客户结构以城市中下层及刚毕业2-3年的年轻人为主，普遍没有车，基本没有车位需求 没有车，无需求 距离入住还早或者短时间内不入住，现在不着急买。 交房还早，不着急买 虽然有不错的收入，但购房后暂时没有富裕资金买车位。等攒够钱再买。 资金紧张，暂时不买 一个车位10万以上，感觉比房子还贵，未来车位都是可以租的，没必要买。 价格太高，未来可以租 区域不繁华，到处都是停车位，业主外围随意停车，对地下车位毫无稀缺感。并且物业管理难度较大，加重这一现象。 周边随便停，没必要买 销售困难 市场分析 ——济南市场远郊楼盘车位去化难原因 市场分析 ——济南市场其他项目储藏室去化分析 项目名称 配比 单价 （元/㎡） 销售方式 开盘日期 备注 三庆城市主人 1:0.75 3000 绑定销售 —— 1#、2#为91㎡户型，不绑定，其他楼座1:1均绑定销售 尚东1956 1：0.5 3000 绑定销售 —— —— 祥泰新河湾 1:0.6 2600 绑定销售 —— 小高层全部绑定销售，高层部分好楼层绑定销售，无单独销售 恒生伴山 1：0.75 2800 绑定销售 —— 已全部交房，去化完毕 鲁商凤凰城 1:1 负一2750 负二负三2800 一期1-5#单独销售，一期7-10#绑定销售 二期绑定销售 12年10月 除一期1-5#楼单独销售外，去化率90%，后期储藏室全部绑定销售 和润幸福城 1:0.8 2800 绑定销售 —— —— 万象新天 1:0.5 3300 南区单独销售 北区大部分绑定销售 2014年7月 仅开了南区500个，去化完毕 北区仅600个单独销售，未开盘 恒大城 1:0.2 2600-2800 单独销售 每个地块分2-3批次卖，住宅开盘半年后开始卖 储藏室配比较低，开盘当天去化基本达80% 竞品储藏室配比多在1:0.5以上，部分楼盘配比高达1:0.8-1:1，单独销售难度较大，多为绑定销售，或仅有初期少量单独销售，仅恒大城配比较低，全部为单独销售，且去化较快。 中建凤栖第商业调研汇总表 项目名称 恒生伴山 保利花园 恒大名都 建大教授花园 万科金域国际 项目位置 经十东路与临港路交汇处 经十东路山东建筑大学东邻 经十东路唐冶新区 经十东路山东建筑大学西临 奥体中心东300米，经十路以北 商铺体量 1982平 6878平 5500平 7000平 2000平 商铺套数 31 43 20 20 27 商铺形式（一层/两层） 一层 一层（5套）/两层 一层 一层/两层 两层 面积区间 40-140 80-400 60-80 200-230 150、250、350、400 产权 70 70 70 70 40 开盘时间 2013年5月 2011年6月 2010年12月 / 2014年11月 开盘售价 2.2万 1.3万 内街1.4-1.5万/平，外街2万/平 / 2.4万元/平 租金 只售不租 1.5-2元/平/天 1.8-2元/平/天 220平0.9-1.1元/平/天 / 230平家家悦附近1.4-1.6元/平/天 现售价 均价23000元/平 小面积2万1/平，大面积9000-1.7万/平 1.5-1.7万元/平 只租不售 　24400元/㎡ 已售套数 16 26 余3套 / 14 市场分析 ——东部竞品项目商铺去化分析 分析：从目前凤栖第周边竞品底商的租售情况可以看出，已售竞品商铺去化率均在50%左右，与凤栖第去化率基本持平，商业氛围相对惨淡，而对外出租的竞品底商相对成熟。 Part4. 营销策略 本体分析 市场分析 可借鉴营