估计住房市场的买方保留价格———郭晓旸孙伟增郑思齐刘.PDFVIP

《不动产研究》第1 卷第 1 期，2014 年 3 月 估计住房市场的买方保留价格———郭晓旸 孙伟增 郑思齐 刘洪玉 作者简介： 郭晓旸，清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建设管理系，北京 100084；麻省理工学 院房地产中心访问学者，MA 02139. 孙伟增，清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建设管理系，北京 100084； 郑思齐，教授，清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建设管理系，北京 100084； 刘洪玉，教授，清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建设管理系，北京 100084。 【致谢】作者感谢麻省理工学院房地产中心的David Geltner 教授，感谢清华大学经济管理 学院/麻省理工学院斯隆商学院的黎波老师，感谢清华大学公共管理学院/哈佛大学肯尼迪政 府学院的王宇哲。本文中的任何错误由作者承担。 摘 要：由于异质性和搜寻成本的普遍存在，住房市场具有明显的低流动性特征，这种低流 动性与交易价格之间的相互影响，可能迫使住房成交价格与价值发生较大偏离。因此，卖方 往往需要在出售等待时间和出售价格之间权衡取舍，而这种权衡取舍没有被反映在基于成交 价格的住房价格指数中。本文以住房搜寻理论为基础，提出了一种买方保留价格分布的非参 数估计方法，并以该方法构建了非参数固定流动性价格指数（NPCLI）模型。与现有研究成 果相比，模型的理论假设更加宽松，模型估计结果具有更高的准确性和更好的适用性。以成 都市新建商品住房市场样本数据进行的实证分析，证明了 NPCLI 能综合反映住房市场的价格 变动趋势和交易容易程度，对现有固定流动性价格指数具有一定的改进作用，同时还能有效 地将子市场的变动特征从整体市场中分离出来。实证分析的结果还发现，住房市场买方保留 价格分布在市场下降期具有显着的向下集中和不对称偏离，而在市场上升期则趋于分散和对 称，这至少说明基于价格分布假设的住房市场研究有必要考虑市场情况的差异。NPCLI 模型 对于制定住房出售策略、分析包含住房资产的组合投资策略均具有明显的帮助。 关键词：固定流动性；买方保留价格；住房搜寻；房价指数 [中图分类] F293.3; F224; F011 Estimation of Buyers’ Reservation Price in Housing Markey Xiaoyang Guo, Weizeng Sun, Siqi Zheng, Hongyu Liu Xiaoyang Guo, Hang Lung Center for Real Estate and Department of Construction Managemen, Tsinghua University, Beijing 100084; Center for Real Estate, MIT, MA 02139 Weizeng Sun, Hang Lung Center for Real Estate and Department of Construction Managemen, Tsinghua University, Beijing 100084. Siqi Zheng, Professor, Hang Lung Center for Real Estate and Department of Construction Managemen, Tsinghua University, Beijing 100084. 5 《不动产研究》第1 卷第 1 期，2014 年 3 月 Hongyu Liu, Professor, Hang Lung Center for Real Estate and Department of Construction Managemen, Tsinghua University, Beijing 100084. Abstract: The housing market often shows low liquidity because of its heterogeneity and searching cost. The interaction between the low liquidity and the price of housing market would probably lead to a gap between the housing transaction price and the re