24公共施管理标准作业规程(后改).doc

公共设备设施管理标准作业规程（LNWY-ZL-C-24） 1.0目的 通过对各系统设备设施的巡检、保养与检测，提早发现问题，保持设备设施的良好状态，减少经济损失。 2.0范围 适用于各项目。 3.0职责 3.1质量技术部负责对各项目公共设备设施管理过程和质量进行监控检查。 3.2项目总经理负责本项目公共设备设施管理工作的全面指导、监督和检查。 3.3工程部负责人负责设备设施台帐的建立，工程维修改造方案的制定，年度维保计划的制定，对供方的监控。 3.4工程部各专业人员负责各维修保养工作的具体落实。 4.0定义 4.1这里所指的“设备”是指电气系统、给排水系统、电梯、暖通系统、消防系统、楼宇智能系统。 4.2这里指的“设施”是指公共区域道路、娱乐设施、景观小品、房屋本体及其附属设施。 5.0方法和过程控制 5.1各项目须建立设备设施台帐明细，并在发生变化时及时进行变更，每年12月25日前报质量技术部备案。 5.2工程部负责在每年12月25日前制定《设备设施年度维护保养计划》经项目总经理审批后报质量技术部。《设备设施年度维护保养计划》中“设备编号”编码规则按照公司规定执行。 5.3保卫部负责在每年12月25日前制定《消防设备设施年度工作计划》经项目总经理审批后报质量技术部。 5.4工程维修改造方案 5.4.1项目重大维修及改造工程须至少提前30个工作日向质量技术部提交《工程维修改造申请报告》。报告中应说明现设备设施存在的问题以及维修、改造后最终达到的技术要求，并对维修、改造过程中的技术难度、可行性、安全性、环保要求、能源条件等进行分析。报告中还应包括提拟的多种技术方案、补充方案及技术经济可行性。 5.4.2一般情况下，重大维修及改造工程须进行外委。方案审批通过后，质量技术部、经营部与项目共同配合选聘外委供方，签定服务协议。 5.4.3供方办理入场施工手续，正式进入工程实施阶段。各部门对施工过程进行监督检查。详见《装修管理标准作业规程》。 5.4.4工程部负责对供方施工过程进行监理，确保按照预定工作计划、步骤进行，并达到工程技术与质量要求，及时向项目总经理、质量技术部反馈信息。 5.4.5施工结束后，工程部负责人、专业主管等相关人员须依据协议中各项要求，对工程进行验收，填写《维修改造工程验收表》报项目总经理审批。 5.4.6质量技术部指导、监督项目对施工过程的监理及验收工作，对施工验收及付款等事项进行审批。 5.5电气系统 5.5.1高压器具年检，包括绝缘鞋、绝缘手套、拉杆、避雷器、高压验电器、直流屏、变压器、高压柜等。 5.5.2视情况进行高压清扫。 5.5.3配电室值班人员须持有效《高压运行维修操作许可证》，复印件上墙。 5.5.4避雷系统需进行年度检测，并取得《避雷装置安全性能检测证》。 5.5.5电气系统的维保工作按照《设备设施年度维护保养计划》执行并留存记录。 5.6给排水系统 5.6.1按政府相关技术部门的要求检测压力表、温度表、压力容器、安全阀。 5.6.2二次供水设施《卫生许可证》年检两年一次。 5.6.3生活水箱每年至少清洗一次，并通过水质检验。 5.6.4生活水箱检查盖必须加锁，水箱盖钥匙、开水器钥匙在中控室封存，使用时必须经项目总经理批准。 5.6.5从事二次供水的操作人员必须持卫生局颁发的有效健康证明，复印件上墙。 5.6.6给排水系统的巡视维保工作按照《设备设施年度维护保养计划》执行并留存记录。 5.7电梯 5.7.1每年年检一次，限速器每两年检测一次。 5.7.2电梯维修工须持证上岗，复印件上墙。 5.7.3司梯工须持证上岗。 5.7.4电梯巡视维保工作按照《电梯年度维保计划》执行并留存记录。 5.7.5每月对电梯外委单位进行月度评估并填写《外委管理月评估报告》，于每月25日前经项目总经理审批后报质量技术部。经审核后的《外委管理月评估报告》应向外委单位负责人提交一份并进行签收，以达到监控警示的目的。 5.7.6在电梯轿厢内张贴乘梯注意事项或宣传品，宣传电梯安全使用和应对紧急情况的常识。 5.7.7每年至少进行一次电梯停梯应急预案的演练。制定演练方案并提前十五个工作日报质量技术部审批。质量技术部将对项目的演练组织情况进行检查。 5.8暖通系统 5.8.1按政府相关技术部门的要求检测锅炉、压力表、温度表、压力容器、安全阀。 5.8.2司炉人员须持劳动局颁发的上岗证。 5.8.3锅炉给水化验人员持证上岗，水质化验（PH值一天一次；总硬度、氯根、碱度一周一次）结果记录在《水质化验表》中。 5.8.4监督餐饮业烟道每季度进行一次清洗，并留存清洗证明复印件。 5.8.5暖通系统的巡视维保工作按照《设备设施年度维护保养计划》执行并留存记录。 5.9消防系统 5.9.1灭火器每年年检充装。 5.9.2消防设施的检测按《消防