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REITs是制度创新 非单纯产品创新   在央行发布《2007年中国金融市场发展报告》中称，要择机推出房地产投资信托基金产品。有消息称，《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》可能将在今年出台。国内各大信托、基金公司争相试水房地产信托基金。一时间，一度沉寂的房地产信托基金(REITs)概念又成了房地产和资本市场的热点。 然而，REITs的概念是否清楚，该产品相关制度设计是否得到了足够的梳理？它究竟是一种在公众市场上市的公募基金，还是一种“封闭运作”或者仅限于银行间市场流通的产品？ 上海证券交易所研究中心对国外成熟市场的REITs产品做了系统的研究，他们发现该产品的意义远大于普通的产品创新，是一种体现全民共享房地产市场繁荣的制度创新。《第一财经日报》特别约请参与该研究项目的陆一先生，为我们辨析REITs的概念与特征。 在成熟市场，REITs除了为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道之外，还是一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。REITs不仅仅是一种单纯的资产证券化产品，还是带有浓厚的社会意义和全民共享机制色彩的制度创新产品。 中国资本市场已经初步提供了一个全民参与的投资平台。就像我国30年前开始企业改革和经济体制改革时，已经深刻认识到企业不能仅仅依靠银行解决融资问题那样，证券市场的创建、发展和成熟都离不开最广大投资者的踊跃参与。同时，市场的健康持续发展应当也必须建立良好的共享投资收益机制，使得参与市场的投资者能够持续分享企业、产业和经济成长带来的繁荣和利益。这也是我国证券市场下一步长期稳定发展的关键之所在。 较高的流动性、广泛的参与性、严格的监管体制和自律机制、各级政府和部门出于保护最广泛投资者的最根本利益的协调行为……这一切都是REITs的产品创新设计和推进过程中必须充分考虑、深入研究的首要问题。1 REITs的精髓是市场化全民共享机制 REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，按字面直译就是“房地产投资信托基金”；但实质上，它是一种标准化的、可流通的证券类产品，是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。从某种角度来说，它类似于我们的证券投资基金，能够在证券交易所上市流通。所以更准确地说，REITs应该称为“房地产投资基金”。 REITs的运作方式一般是从上市或非上市公司收购房地产资产包后，严格限制资产出售，而且，其较大部分收益必须来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益。 REITs的准确定义，是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者，这样一种中长期的投资形式。在制度设计上，当资金募集完成后，就允许REITs股票或受益凭证在交易市场上市，使多数投资者得以通过REITs共同参与房地产的投资。由于其在法律上属于较不具弹性的共同所有制，所以它的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制。 从更广泛的概念来说，REITs是资产证券化的一个分支。将具有可预见现金流的资产打包，以证券形式在金融市场上发售的资产证券化活动的精髓，在于募集资金的方法由间接金融转换为直接金融，即采用发行证券的形式来募集资金。这种新型融资制度安排，涉及金融、会计、税收等多个领域，它的发展离不开政府的支持和推动。 所以，从资产证券化的大概念来看REITs，它不仅仅是一个简单的金融产品创新问题，更是一种采用市场化方式的信用体制创新，是与传统的间接融资和直接融资既有相似又有差异的第三种信用制度。这种体制的创新，不仅会对微观金融实体产生巨大影响，也会推动整个宏观金融制度的布局发生一场变革。 这场变革的精髓，就是建立起一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。一个成熟并持续高速发展的经济体，必然伴随着房地产市场的扩张和房地产价格的增长。对于社会大众而言，除了直接购买房屋以外，投资房地产市场的工具及其相关金融证券产品，也同时获得了一个分享房地产市场繁荣的机会。而REITs就是这样一种工具和投资产品。 这主要表现在以下几个方面： 1.参与者的广泛性——凡是在监管机构注册的REITs产品都在交易所公开上市，所有的市场参与者无论机构投资者或是个人投资者都能在交易所市场参与买卖，就和买卖股票和基金一样便利。 2. 产品高度的流动性——资产证券化产品已经将房地产资产的流动性大大提高了，REITs作为资产证券化产品中可以在交易所市场上