WI-HPS-751-GC01-01机电设备管理规定.doc

深圳市合正物业服务有限公司 作 业 指 导 书 机电设备管理规定 文件现行版号/改次：B/0 首版生效日期：2005年08月28日 本版生效日期：2008年07月15日 发放编号： （盖受控章处） 文件编号： WI/HZPS-751-GC01-01 总 页 数： 8（含本页） 编 制： 陈 光 耀 编制日期：2008年07月15日 审 核： 洪 征 审核日期：2008年07月15日 批 准： 徐 敏 智 批准日期：2008年07月15日 文件修改记录 修改状态 日期 修改章节 修改内容 修改人 审核人 批准人 1.0目的 确保各小区的公共设备满足服务要求。 2.0适用范围 适用于各小区机电设备的管理。 3.0方法和过程控制 3.1定义 3.1.1日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、潜水泵等），发现小故障及时排除，作好记录。 3.1.2一级保养 指对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘电阻摇测；对电气设备进行清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3.1.3二级保养 指对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘电阻摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3.1.4中修工程 指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%～30%，周期3～5年。 3.1.5大修工程 指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6～10年。 3.1.6设备更新和技术改造 指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3.1.7事后维修（故障维修） 指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3.1.8状态维修 指通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 3.2设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： Ⅰ级设备：电梯、柴油发电机、生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组等。 Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲系统、闭路监控系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、停车场系统、泳池水处理装置等。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 3.3设备管理模式 采用计划预修制（三级保养----日常维护保养、一级保养、二级保养，小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 3.3.1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。 3.3.2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。 3.3.3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。 3.4职责 3.4.1工程管理部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《小区设备及设施运行维修服务协议》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确