XX物业梯保养、维修管理规程.doc

XX物业电梯保养、维修管理规程 目的 规范电梯保养、维修管理工作，确保电梯安全、良好运行。 适用范围 电梯的保养、维修管理。 职责 工程维修部参与电梯维保单位的评估 工程维修部负责对维保单位维保情况的监督。 工程维修部主管负责监督、检查电梯运行管理工作的实施情况。 具有电梯操作资格的维修工作具体负责电梯的运行管理。 程序要点 工程维修部负责监督、检查外委单位的维修保养情况，并按本规程的保养内容进 行审核。 维修保养的一般要求 电梯检修或保养时，必须挂牌标明“电梯检修停用”字样，确认轿厢无人后方可停机，工作时必须戴安全帽。 维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。有关维修保养记录由维修保养单位填写，记录应交工程维修部存档。 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守项目动火规定，报经主管和经理同意并指定专人操作和监视，事后清理火种。 月维修保养 项目 序号 月维修保养项目 机房 1 曳引轮清洁 2 限速器及电器接点检查 3 制动闸瓦磨损检查 4 选层器详查 5 控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻 机身及井道 1 干电池、蓄电池检查 2 内外门藕合检查、清扫、注油 3 内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫 4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁 5 门联锁接线检查 6 接合板装置 7 各种开关接点检查 8 钢带清扫，抹油，钢带开关检查 9 限速钢丝抹试 10 井底各设备检查，清扫，抹油 季维修保养 项目 序号 维修保养项目 机房 1 电动机冷却风扇注油 2 电源总开关 3 控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝 机身及井道 1 门机各装置箱内部检查 2 门电机、电阻箱、接点盒内部检查 3 门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查 4 加轨装置与路轨间隙检查 5 检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡 6 轿箱风扇检查及清洁 7 底坑缓冲器油量检查及清洁 年维修保养 每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。 项目 序号 维修保养项目 机房 1 减速箱换油 2 各种润滑油更换 3 电动机定子、转子气隙测量 4 曳引轮槽磨损情况检查 5 制动器解体大修及线圈电流测定 机身及井道 1 选层器牙箱换油 2 安全系统及限速器动作试验 3 安全器及夹轨拆卸、清洗 4 曳引机、行车速度、平衡装置检测 5 制动盘各接线螺丝固定 6 门电机牙箱、润滑油更换 7 中途箱，轿底接线箱螺丝紧固 8 主缆、保险缆加缆油 9 井道内各路轨、各腰刀等牢固 10 井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定 11 井道内及井底大扫除 12 电梯年检 电梯常见故障的检查和排除 电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。 机械系统的故障和排除 机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。 机械系统的常见故障 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓连接的，运行过程中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。 机械系统常见故障的预防与修理 加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。 发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。 若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。 电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有