《物业管基础、物业服务企业相关知识及从业规范》—杨杰.doc

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《物业管基础、物业服务企业相关知识及从业规范》—杨杰

物 业 管 理 基 础 主讲人: 杨杰 TelEmail: cqyj_cn@163.com 一、物业 ——广义指“财产、资产、房地产”等。狭义指房屋及配套的设备、设施和相关场地。 二、物业管理 ——指业主通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照双方签订的物业服务合同,在物业管理区域内对“人”和“物”进行的管理服务活动。 “业主”定义: ——指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。(含共有产权人、夫妻双方、合法占有人,具体依据渝国土房管发[2010]27号) “选聘”的方式:(尤其针对“住宅”物业) 招投标方式 ——一般情况下,均应公开招投标。 协议方式 ——1 、投标人少于3人;2、经项目所在地房地产管理部门批准 。 物业管理区域界定: ——依据物业“建设用地规划许可证”确定的红线图范围。以物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。 注意“三统一”原则:一个物管区域,成立一个业主大会(组建一个业委会),由一个物业服务机构实施物业管理。 ? 物业服务“两大内容”: 1、“基础服务”——五大方面: 维修管理; (房屋、设备) 清洁卫生;(物业、业主的“脸面”) 环境绿化;(人与自然的和谐) 秩序维护;(治安、消防、车辆及人员) 客户服务。(与客户接触的所有环节) 2、“增值服务” : (1)专项服务; 特点:为满足部分业主需求,物业公司事先设立,供业主自行选择。 ——如家政服务、家电维修、房屋租售代理、开办图书室、健身房等。 (2)特约服务; 特点:为满足业主的个别需求,专门约定,单独开展。 ——如代看小孩、代管宠物等。 三、物业管理的“三大阶段” ————早期介入、前期物管、日常物管。 物业服务企业相关知识 内容涉及: 物业服务企业的基础知识 物业服务企业的资质等级管理 物业服务企业对物管人员的要求 物业管理资金及其管理 一、物业服务企业的基本知识 (一)什么是物业服务企业?—P28 依法设立……具有相应资质……专门从事……独立的企业法人地位……属服务行业。 (二)物业服务企业的主要特征 — P28 1、经营性; 2、专业性; “专业性”体现在以下两方面: (1)工作内容“专业” ——对“物”的管理,对“人”的服务,对“资产”的经营。 (2)从业资格“专业” ——物管企业要求具有“物管资质等级证书”。 物管从业人员起码要求具有“物管岗位资格证书”,更高要求具有“注册物管师资格”。(行业准入制度的要求) 3、统一性; “统一性”的体现: —— 一个物业管理区域,一个业主大会,其共用部位、共用设施(备)的管理只能委托一家物管企业。 物业管理区域—— 具有相对独立性,其配置的设施设备是共有或共用的物业区域,并考虑社区建设、建设规模等因素。 注意:同期建设项目、分期建设项目、由两个或以上开发商开发的项目三种情况。 4、平等性 物业服务企业与业主,与开发商之间在法律地位上是“平等”的。 (三)物业服务企业常见的组织形式 1、直线制 ——总经理亲自执行全部管理职能,采取垂直管理方式,不设中间职能机构。主要适用于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理。 2、直线职能制 ——即在直线制基础上,增加职能机构(如行政部、工程部等)。职能机构对上是参谋机构;对下是业务指导和监督机构,不存在行政隶属关系。 3、事业部制 ——采取“集中决策,分散经营“的方式。事业部具有一定的管理自主权,有动力也有压力。主要适用于异地物管项目、区域性物管项目、分公司等不断增加的情况。 二、物业服务企业的资质等级管理 (一)资质管理的依据 《物业服务企业资质管理办法》(建设部 第125号令发布,第164号令修改) (二)资质等级的审批机关—— P38 一级资质——住房和城乡建设部 二级资质——直辖市房地产主管部门 三级资质——区县房地产主管部门 ——(特别提示:2006年12月渝国土房管发〔2006〕548号,已将三级审批权交给区县主管部门) (三)资质等级评定应具备的条件 — P35 1、独立法人资格; 2、注册资金(一级≥500万,二级≥300万,三级≥50万); 3、人员素质(专业人员、专职管理和技术人员三类人); 4、管理类型及面积要求; ——“面积”的特别提示:1、是相对(比较)面积,2、以企业为评定对象。 5、管理制度和标准要求; 6、建立企业信用档案系统要求;——重庆房地产信用网() (网上实例) 7、企业经营管理业绩要求。 (四)申办资质应提交的材料 —— P38(网上实例) 分为两种情况: (1)新设立资质申报;(未有资质) (2)申请核定资质;(已有资质) (五)各资质等级承接物管项目的规定——P39 一级资质企业—各种物管项目; 二级资质企业—

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