《物业管基础、物业服务企业相关知识及从业规范》—杨杰.doc

物 业 管 理 基 础 主讲人: 杨杰 TelEmail: cqyj_cn@163.com 一、物业 ——广义指“财产、资产、房地产”等。狭义指房屋及配套的设备、设施和相关场地。 二、物业管理 ——指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照双方签订的物业服务合同，在物业管理区域内对“人”和“物”进行的管理服务活动。 “业主”定义： ——指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。（含共有产权人、夫妻双方、合法占有人，具体依据渝国土房管发[2010]27号） “选聘”的方式：（尤其针对“住宅”物业） 招投标方式 ——一般情况下，均应公开招投标。 协议方式 ——1 、投标人少于3人；2、经项目所在地房地产管理部门批准 。 物业管理区域界定： ——依据物业“建设用地规划许可证”确定的红线图范围。以物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。 注意“三统一”原则：一个物管区域，成立一个业主大会（组建一个业委会），由一个物业服务机构实施物业管理。 ? 物业服务“两大内容”： 1、“基础服务”——五大方面： 维修管理； （房屋、设备） 清洁卫生；（物业、业主的“脸面”） 环境绿化；（人与自然的和谐） 秩序维护；（治安、消防、车辆及人员） 客户服务。（与客户接触的所有环节） 2、“增值服务” ： （1）专项服务； 特点：为满足部分业主需求，物业公司事先设立，供业主自行选择。 ——如家政服务、家电维修、房屋租售代理、开办图书室、健身房等。 （2）特约服务； 特点：为满足业主的个别需求，专门约定，单独开展。 ——如代看小孩、代管宠物等。 三、物业管理的“三大阶段” ————早期介入、前期物管、日常物管。 物业服务企业相关知识 内容涉及: 物业服务企业的基础知识 物业服务企业的资质等级管理 物业服务企业对物管人员的要求 物业管理资金及其管理 一、物业服务企业的基本知识 （一）什么是物业服务企业?—P28 依法设立……具有相应资质……专门从事……独立的企业法人地位……属服务行业。 （二）物业服务企业的主要特征 — P28 1、经营性； 2、专业性； “专业性”体现在以下两方面： （1）工作内容“专业” ——对“物”的管理，对“人”的服务，对“资产”的经营。 （2）从业资格“专业” ——物管企业要求具有“物管资质等级证书”。 物管从业人员起码要求具有“物管岗位资格证书”，更高要求具有“注册物管师资格”。（行业准入制度的要求） 3、统一性； “统一性”的体现： —— 一个物业管理区域，一个业主大会，其共用部位、共用设施（备）的管理只能委托一家物管企业。 物业管理区域—— 具有相对独立性，其配置的设施设备是共有或共用的物业区域，并考虑社区建设、建设规模等因素。 注意：同期建设项目、分期建设项目、由两个或以上开发商开发的项目三种情况。 4、平等性 物业服务企业与业主，与开发商之间在法律地位上是“平等”的。 （三）物业服务企业常见的组织形式 1、直线制 ——总经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能机构。主要适用于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理。 2、直线职能制 ——即在直线制基础上，增加职能机构（如行政部、工程部等）。职能机构对上是参谋机构；对下是业务指导和监督机构，不存在行政隶属关系。 3、事业部制 ——采取“集中决策，分散经营“的方式。事业部具有一定的管理自主权，有动力也有压力。主要适用于异地物管项目、区域性物管项目、分公司等不断增加的情况。 二、物业服务企业的资质等级管理 （一）资质管理的依据 《物业服务企业资质管理办法》（建设部 第125号令发布，第164号令修改） （二）资质等级的审批机关—— P38 一级资质——住房和城乡建设部 二级资质——直辖市房地产主管部门 三级资质——区县房地产主管部门 ——（特别提示：2006年12月渝国土房管发〔2006〕548号，已将三级审批权交给区县主管部门） （三）资质等级评定应具备的条件 — P35 1、独立法人资格; 2、注册资金（一级≥500万，二级≥300万，三级≥50万）; 3、人员素质（专业人员、专职管理和技术人员三类人）; 4、管理类型及面积要求; ——“面积”的特别提示：1、是相对(比较)面积，2、以企业为评定对象。 5、管理制度和标准要求; 6、建立企业信用档案系统要求;——重庆房地产信用网() （网上实例） 7、企业经营管理业绩要求。 （四）申办资质应提交的材料 —— P38（网上实例） 分为两种情况： （1）新设立资质申报；（未有资质） （2）申请核定资质；（已有资质） （五）各资质等级承接物管项目的规定——P39 一级资质企业—各种物管项目； 二级资质企业—