「鑫业中」—对规划设计方案的建议2013-3-18.doc

「鑫业中心」—对规划设计方案的建议 贵司的「鑫业中心」规划设计方案，本司已收悉；本司就对贵司的规划设计方案认真参阅后，现根据过往对商业大厦之销售招商经验，以及对本项目以及赣州市场的调研后，就 贵项目规划设计方案，提出以下建议，谨 供 贵司参考。 建筑功能布局 本项目是一个集商场、公寓式住宅、写字楼等多种功能于一体、建筑面积为38743m2的综合商业大厦，其中各功能分布见下图: 项目 数量 单位 建设用地面积 10157 m2 总建筑面积 38743 m2 地上建筑面积 25393 m2 商业 4486.4 m2 公寓式住宅 2478 m2 办公 18150.6 m2 社区管理用房 65 m2 公共厕所 75 m2 物业管理用房 138 m2 地下建筑面积 13350 m2 建筑高度 75.1 m2 建筑密度 30.0 m2 容积率 2.5 m2 绿地率 30 m2 地下停车位 274 个 就各功能建筑布局，本司建议如下： 商场北面广场 商场北面广场，按现设计是采用阶梯式设计及分布了3个草坪；由市政路进入商场主入口，要经过三条通道或要上、下步级才能进入; 本司认为，现设计的三个大草坪，令广场缺乏一个较大空间用于日后举办大型的推广活动，而且太多的上落步级和较狭小的通道，会减弱途人进入商场的意欲，降低了商业氛围; 建议：可将三个草坪取消，以使广场有一个更大的空间，用于日后的商业推广或车辆临时停放；广场的地面可采用平缓放坡设计，尽量避免采用步级式设计; 草坪消除后，可改为设置一个水景池作为点缀； 大厦南面增加货物装卸区和增加运货电梯 由于本项目商场业态为智能商务+商务办公+休闲+购物+娱乐+餐饮 ，这些功能都会有大量货物装卸进出； 建议：在商场后面增加一个面积约80M2左右的货物装卸区及一条宽2米左右的货运通道；安装1台载重量为1600kg电梯，运行于-2/F∽2/F区间，利用此电梯可将停车场的客人及货物送达商场各层。 写字楼入口大堂 按现设计，写字楼入口大堂与商场连通，并没有独立间隔。 本司认为，现设计方案不方便日后的保安管理，原因为写字楼与商场的营运时段不同，写字楼的客户就容易进入商场区域，造成保安漏洞。 本司建议：首层写字楼入口大堂包括2/F候梯厅应作独立间隔。候梯厅 尽头通往商场的通道可增加安装一道玻璃门，这样既可使商场和写字楼大堂的景观互通，又可使两个区域相对独立。 增加垃圾存放间 由于商业大厦在营运过程中会产生大量垃圾，若不设置一个垃圾存放间，垃圾将会污染环境; 本司建议在大厦周边一个合适的位置，设置一间面积约25M2的垃圾临时存放间，存放间内配置给排水管道和排风机。 建筑结构上增加砖砌井道 由于商场业态基本功能定位日后作为餐饮业的较高。为配合餐饮业态，建议：在设计塔楼建筑结构时，应考虑预留一个面积约4M2的砖砌井道直通至天面层，日后供安装餐饮油烟道及发电机烟道到顶层，以符合环保要求; 3/F∽4/F「公寓式住宅」 根据现建筑布局设计，3/F∽4/F是「公寓式住宅」惟上述「公寓」设计存在以下问题： 现布局设计欠妥，各单位内都没配置卫生间，住客需使用公共卫生间和沐浴间，缺乏相对独立的私密空间。 除两个大单元内有配置厨房，其余的小单元均没有配置吧台，不能满足客人的简单煮食要求; 本司建议：将公共卫生和沐浴间除消，改为每个单元配独立卫生间(沐浴间)，增加配置一个吧台（带抽烟机）以供客人使用；公共卫生间可改为布草房和一个洗衣机房（内配置数台洗衣机，为客人提供自助式洗衣服务）。 1.7写字楼平面布局 按现规划设计，大厦5∽17/F为写字楼层。其中5/F∽10/F整层普通写字楼单元，11/F∽17/F是带「空中花园」的高档写字楼层。 1.7.1平面布局的调整 按现设计，写字楼单元大都是面积数百平方米的大单位，100平方米左右的单位较少；按本司的经验，150M2∽250M2左右的单元，往往较受客户的欢迎； 为配合客户的需求，本司建议：在进行写字楼平面布局设计时，应尽量考虑单元面积分70 M2∽100 M2 、100M2∽150M2、150M2∽250M2、250M2以上等多种方案进行间隔，以方便日后出售和招租; 另现每层均设置了一个面积约60M左右的「会议室」；若日后该「会议室」改作写字楼单元出租，由于缺乏自然采光、换气条件，会影响其商业价值；建议：可考虑将此区域作为男、女公共区卫生；而原男、女卫生间则改为写字楼单元。 1.7.2公共卫生间的布局调整 按设计，写字楼每层均配置了男女卫生间，其中男卫生间有3个厕位、女卫生间只有2个厕位; 本司认为：上述设计欠妥，原因为女士使用卫生间的时间，会比男士要长，而且写字楼办公人员中，女士相对较多，故女士卫