住宅项目修管理制度(20131210终稿).docx

住宅项目维修管理制度修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人住宅项目维修管理制度总则目的进一步规范华夏幸福基业股份有限公司地产（集团）公司（以下简称“集团”）住宅项目交付前的细部验收工作、交付后的维修管理工作，进一步提升客户满意度及公司品牌价值。适用范围适用于集团负责开发建设的住宅项目。关键术语解释工完场清：“工完”是指建筑物内外部工程、室外配套工程及景观绿化工程全部完工，具备验收条件；“场清”是指建筑物内外部、小区内所有垃圾全部清离现场，并打扫干净。细部验收：是指集团为了提高客户满意度以及减少房屋交付时的缺陷率，委托第三方（物业公司）进行房屋细部验收；细部验收的范围包括房屋套内、共用区域、小区以及与小区运行有关的公用设备、设施。本制度编制依据《新建物业接管验收实施规范》《新建物业接管验收标准》《地产与物业相关业务操作规范》《关于住宅项目按期完工交房的规定》《毛坯房住宅交房标准》集中交付前的准备工作集中交付前3个月的准备工作片区必须在交房前三个月落实好精干的维修队伍（有足够维修能力、有足够维修资源、有良好管理的团队和劳务维修队伍），并且以书面形式予以确定。项目部必须在交房前三个月完成《单项整改标准时间表》，应包括房屋套内、共用区域、小区以及公用设备、设施的整改标准时间（房屋套内表格建议形式详见附件1；其它部分由各大区住宅事业部自行拟定）。《单项整改标准时间表》经片区主管领导审批后，并抄送片区客户服务部，抄报大区住宅事业部工程中心及客户服务部。落实精干的维修队伍和完成《单项整改标准时间表》是片区总经理审批《初验（细部验收）邀请函及交付项目第三方（物业公司）细部验收计划表》的重要依据之一。集中交付前的验收工作片区应合理安排项目整体进度，原则上应在集中交付前2. 5个月完成全部工作并实现“工完场清”。第三方（物业公司）细部验收工作项目部在工程完成后（可分批分期），申请物业公司实施细部验收前，应提交《初验（细部验收）邀请函及交付项目第三方（物业公司）细部验收计划表》由片区工程管理部审核后，提请片区总经理审批，并报备大区住宅事业部工程中心。审批通过的《初验（细部验收）邀请函及交付项目第三方（物业公司）细部验收计划表》（同时应附工程图纸技术资料）最晚应在工程完成后7个工作日内提交至物业公司。物业公司细部验收准备时间最长不超过7个日历天，细部验收周期一般为7个日历天，其内部准备和细部验收时间的分配可由物业公司视情况调整。片区应依据物业公司细部验收结果，组织施工单位进行各项整改工作；住宅事业部对片区的整改工作进行监督；项目整改完成后，项目部应向物业公司提交经项目经理签字确认的《复验（接管验收）邀请函》，此申请最晚必须在集中交付前一个月提交。物业公司收到《复验（接管验收）邀请函》后，应确定复验比例，并在5个日历天内完成复验工作。《初验（细部验收）邀请函》详见附件2《交付项目第三方（物业公司）细部验收计划表》详见附件3《复验（接管验收）邀请函》详见附件4第三方（物业公司）细部验收流程：详见附件:5集中交付前的维修方案编审片区在落实精干维修队伍的工作基础上，在集中交付前，应根据项目细部验收的情况、项目现场实际情况，对维修工作量进行评估，编制维修方案，在集中交付前1个月前由片区工程管理部审核、大区住宅事业部工程中心审批完成，并报备集团工程管理中心。维修方案包括但不限于以下内容：落实各施工单位在本项目维修工作的责任人、联络人以及维修劳务的数量。其中：各施工单位维修负责人原则上由原施工阶段的项目经理负责；对于已发现或判断维修率较高的单位（如：总包、铝合金或塑钢及户门等单位），项目部应与其上一级单位生产或维修负责人进行对接。落实维修材料、半成品的运输、堆放、加工及垃圾处理的地点及方式。项目部应与物业公司明确现场的出入管理、钥匙管理等规定，并依据相关规定进行各施工单位维修工作的组织与实施。维修方案中应依据《单项整改标准时间表》，明确施工单位对各类维修问题的响应时间。集中交付前的维保用房准备由片区负责维保用房及所需办公设施的配置。新交付住宅项目应根据交付规模配置独立的维保用房，其内部划分为办公区、仓储区、临时休息区，其中仓储区、临时休息区应能够满足常用维修物品、配件存放及维修人员的临时休息；其面积不宜低于60平方米。维保用房的位置应根据项目具体情况确定，尽可能从维修方便的角度进行考虑，原则上应设置于新交付项目内部。维保用房以实用、经济为主，满足办公、仓储及临时休息的需求。集中交付后的维修管理住宅项目维修的主责划分详见下表起始截止维修主责单位集中交付日集中交付日后3个月项目部集中交付日后3个月两年保修期满片区工程管理部两年保修期满--物业公司主责划分的说明项目集中交付后三个月内，项目部须确保工程维修关闭率达到95%及以上，方可将维修工作移交至片区工程管