北辰集团略规划-cjzlk.doc

第一章 前 言 1. 研究背景 北辰实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革发展的关键时期，为制定未来3-5年的发展战略，特委托－－公司对其发展策略及市场定位进行专题研究。 2. 研究目的及意义 2.1调查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进行分析预测，对北辰房地产发展的投资方向、开发规模及产品定位提出指导性建议。 2.2全面分析北辰实业股份公司的管理模式、房地产业的经营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与其实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。 研究内容 3.1国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 3.2北京房地产市场分析与预测 3.3北辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析 3.4房地产开发规模和市场定位 3.5北辰房地产发展策略建议 4. 研究方法与技术路线 4.1一般调查、重点调查、辅助调查相结合 4.2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据. 4.3对数据进行处理分析,确定预测指标及预测方法。 4.4采用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测。 4.5运用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务的开发规模和市场定位，并制定其发展策略。 4.6技术路线 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 1 国家宏观经济形势及政策分析 1.1、我国宏观经济运行态势 改革开放的深入进行，极大地促进了我国经济的发展。随着1996年软着陆的实现，国民经济的运行状况发生了根本性的变化：从长期的卖方市场转向了买方市场。当前宏观经济发展形势总的来说是好的。农业和农村经济发展较快，国企改革效果明显，财政货币政策双管齐下，资本市场发展平稳，国际经济，尤其是东南亚、韩国经济有根本好转，这一切都是国民经济继续向前发展的有利条件和重要因素。同时，也应当看到，在宏观经济运行中也存在着许多问题。其中主要是，市场需求不足，多数产品供过于求；货币紧缩；下岗人员增多等问题接踵而来。 2000年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响，正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。中国国家统计局公布我国上半年的经济增长率为8.2%（其中第一季度GDP增速为8.1%，第二季度增速为8.3%），国内生产总值达39，491亿元人民币，增速比上年同期加快了0.6个百分点。令人欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、投资共同增长，呈现“三驾马车”并驾齐驱，共同拉动的格局。经济增长呈现以下特点：经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素出现了新的变化；企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。中国经济正在出现积极向上的新的良好趋势。 表1 近几年分季度GDP增长率的变化趋势 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 1998 7.2% 6.8% 7.6% 9.6% 7.8% 1999 8.3% 7.1% 7.0% 6.1% 7.1% 2000 8.1% 8.3% *7.5% *7.2% *7.6% 其中：*为预测数据 2000年8月国家统计局中国经济景气监测中心对我国100位经济界的著名专家进行了调查，多数专家认为当前的宏观经济趋好。 接受调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理想。86.7%的专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一些。百分之百专家预期2000年我国GDP增长速度会高于1999年，平均预期值为7.6%左右。 总之，我国宏观经济目前运行势态良好，预计在未来3到5年将保持向好势态。 1.2．关于房地产产业政策分析 1996年中央明确提出了要把住宅产业培育成为国民经济新的增长点。1998年初，朱总理进一步提出了“把住宅建设培育成为新的经济增长点，使住宅消费成为消费热点”的发展国民经济的思路，为房地产业发展营造了最佳的宏观政策环境。房地产业发展是受政策影响相当大的产业部门，国家对房地产业发展的态度往往是左右其发展与否的最重要因素。而我国政府是决心通过住宅产业解决内需不足的问题，近十几年的房改历程充分说明了中国政府决意树立房地产业在国民经济中的重要地位。而以后出台的相关政策都会立足于维护房地产业的发展。这一点是确信无疑的。 根据目前宏观经济运行的状况，为了扩大房地产投资，刺激房 地产消费，发展房地产市场，国家制订和出台了一系列相关的政策和规定。1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房实物分配，实行住房货币分配，把住房分配纳入了市场经济运行的轨道；根据《通知》的精神和要求，中央国家机关和北京市相继在1999年出台了《在京中