南昌汪氏区项目规划书.doc

南昌汪氏新区项目规划书 ? ? 南昌汪氏新建县项目 2. 用地概况： 2.1.用地位置： (???? 该项目位于南昌新建县，与市政府（红谷滩）一路之隔 (????? 地块距南昌市中心（八一广场）20公里，车程15分钟；距市政府7公里，车程5分钟，距机场25分钟 见附件1：地理位置图 2.2. 土地面积： 项目用地面积约250亩（暂定）。 2.3. 土地性质： 居住用地。 2.4. 土地现状： 地块目前为净地，区内地势平坦，南侧有高差； (????? 地块东侧为红谷滩，规划为政务新区 (????? 地块南侧为红角洲新区，规划为大学城、旅游、商业和高级居住区，现处于发展阶段 (????? 地块西北侧是新建县商业中心，商业繁华但档次低，只辐射新建县 (????? 地块北侧为当地居民抢建房屋 见附件2：地块现状图片 2.5. 周边环境： (??????? 有利环境： （1）地块东侧为红谷滩新区，处于城市规划的发展方向上； （2）地块西侧处于新建县商业主干道解放路的延伸地带，商业繁华，属于新建成熟区域； (??????? 不利环境： 项目北侧为村民抢建房屋； 项目西侧为待治理的乌砂河； 项目东侧为高速公路有噪音污染。 见附件3：地块四至图片 3. 用地要求： 3. 1. 建筑容积率：1.7~1.8 关于实现容积率必须满足的条件： 不少于3%退台洋房，退台洋房尽量达到5%，不多于7% 花园洋房比例不少于40%，尽量增加其所占比例； 在此条件下，设计师根据实际情况处理，同时，为保证规划弹性及争取政府容积率指标，尽量做高容积率。 ? 3.2. 建筑要求： □绿化率： 35％； □退红线要求：东侧退用地红线20米； □建筑间距：参照《南昌市规划局建设工程规划设计要点》执行； 4.设计依据： 4.1. 南昌市规划局及有关部门关于项目建设地块的用地性质和规划要求。 4.2. 地方房屋建筑面积计算细则。 4.3. 南昌市规划局建筑工程规划设计要点。 4.4. 国家及地方其他有关的规范、法规和文件及城市规划准则。 5.设计要点： 5.1. 项目定位： □客户定位： 新建客户：政府公务员、教师、成功生意人为核心客户； 南昌客户：南昌市区客户、大学城及以洪城大市场为代表的周边客户。 □物业功能： 主导功能以满足南昌及新建客户居住需求的高品质住区为主，辅以适量的社区商业和融合社区服务功能的会所、幼儿园等配套设施。 退台花园洋房 (树立价值标杆，提升项目档次 (塑造市场稀缺的明星产品 (有利于形成建筑景观展示 花园洋房 (快速聚集人气、把控稳定销售的主体 (项目盈利的主体之一 电梯洋房 (提升容积率，增加土地开发强度 (未来价值提升的支撑 社区服务功能商业 (提升地块功能 (满足社区生活服务 (形成社区生活展示 见附件4：南昌汪氏新区项目整体定位及物业发展建议 □物业档次： 档次定位：新建高档、南昌市中高档楼盘 高档形象、中高档品质 形象定位：红谷西岸、专属领地、原创洋房生活特区。 □风格提示： 以现代主义风格为主，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的生活主张，同时反对夸张的色彩与构造的运用。 以上定位体系应贯穿于总体规划布局、商业配套设施、建筑空间等方面。 5.2. 总体规划： 5.2.1. 规划原则： □充分利用外部景观资源（乌砂河、绿化带等），打造核心景观展示区，用景观节点联系地块内外资源，构成项目的主景观轴和次景观轴； □规划空间强调整体结构的层次性：由公共空间（小区中心主景观带）à半公共空间（组团内部人行空间、休闲空间）à半私密空间（各单元）à私密空间（各户）； □建筑规划整体布局上充分考虑对内部景观体系和外部景观体系的最大化照顾，整体布局形态需通透，合理照顾到小区内各建筑单元对景观的共享； □??? 考虑地块不同价值区域对规划布局的影响，前期开发资源较好的地块西南面保持社区高档形象和销售顺利； □??? 考虑洋房社区每户的景观资源均好性； □??? 物业类型：退台洋房，花园洋房，电梯洋房，沿街底商，会所，幼儿园。 （以下方案为前期策划成果之一，以供指导，相关指标可在此范围内微调） 物业类型 建筑面积（㎡） 面积比例 8230 2.9% 花园洋房 109740 38.7% 电梯洋房 156380 55.2% 沿街商业 5000 1.8% 幼儿园 3000 1.1% 会所 1000 0.4% 合计 283350 100% 地下车库 25000 见附件4：南昌汪氏新区项目整体定位及物业发展建议 5.2.2. 分期开发要求 项目计划分3期开发，如示意图所示。 ? 首选方案：入口一方案。 备选方案：入口四方案。 5.2.3. 日照朝向要求： □参考南昌市城市规划设计新规定，满足规范中对日照朝向的基本要求； □考虑南昌消费习惯，主