城乡战略划与旅游地产开发的资本顾问——盛方咨询.doc

城乡战略规划与旅游地产 旅游地产开发与城市地产有根本的不同，旅游地产的开发必须依托旅游资源的本底优势，因此，存在着旅游地产要首先先导开发旅游项目，然后根据旅游产品人气的旺盛情况，后续开发地产。这样的风险就是造成旅游地产产业通常投资周期长，受自然和社会经济影响的不确定因素较多，传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能。这也使的得许多地区的旅游资源处在半开发或开发不当的境地，极大地影响了产业发展。????? 《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》明确提出，要“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品”。因此，探索创新的融资手段势在必行，而将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。????? 一、旅游地产资产证券化的内涵????? 何为旅游地产资产证券化？从旅游地产资产所有者或经营者的角度，以旅游地产资产未来收入的收益权作为基础支持资产，交由特定机构发行证券，以基础资产所产生的未来现金流支付证券的收益，从而把流动性低的收益权资产转化为证券资产的结构性融资活动。????? 二、旅游地产资产证券化的模式选择????? 资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs和ABS四大类。????? 其中MBS 是以住房抵押贷款为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。????? CMBS商业抵押担保证券（简称CMBS，Commmercial Mortgage Backed Security）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS与MBS的主要区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。????? REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。????? ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式；主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。????? 属于旅游地产的资产范围很广，除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一般还包括景点旅游地产与景区中的自然和人文资源，以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等。我们应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式。????? 1、选择模式一——CMBS????? 适用于：以公司形式存在的旅行社、旅游饭店和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产，这类资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。具体来说，是从商业银行等金融机构的角度出发，金融机构将如饭店等资产抵押贷款进行组合，以贷款的收益权为基础发行资产支持证券。????? 案例：????? 国内首支CMBS——首单CMBS的“麦格理-万达房地产基金”。????? 背景：????? 麦格理（澳洲最大的投资银行）和万达联手成立的房地产基金，发行了国内首只CMBS。该产品注册在百慕大。????? 此次交易也是首笔涉及内地商业不动产的资产证券化项目，交易涵盖了长沙、大连、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、济南、天津和武汉等9个城市的大型商业零售房地产项目，主要为大型零售超市房地产。该项证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年。????? 选取这9处商业地产的理由：较高的出租率(截止到今年6月30日，加权平均出租率高达98%，其中7个全部租出)；较长的平均剩余租约期限(截止到今年6月30日，所有商业广场加权平均租期为11年，远高于中国商业地产平均3-5年)。这些商业地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛、百安居等，也有国美电器等内地知名零售商，它们贡献了总收入的58%以上。????? 这些商业地产项目规模大，盈利能力强，租金收入稳定，为地产资产证券化提供了稳定的现金流。????? 操作：????? 该基金由麦格理房地产亚洲公司和大连万达发起，其中麦格理出资9300万美元。占股比24%，该基金收购了万达原来持有的9个商业地产。该时间阶段，为万达第二代产品转型成为真正的“只租不售”。收购完成后，通过整修提升物业品质；通过聘请专业物业管理公司和积极的运营成本削减手段提高运营效率；通过积极的租赁计划提高物业出租率和租金水平；在提升物业资