大连市城房屋拆迁补偿估价操作暂行规则.doc

大连市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则 （修改稿） 总则 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》和《大连市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合大连市实际，制定本规则。 本市城市规划区内国有土地城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。 城市房屋拆迁补偿估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。拆迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 违章建筑和超过审批年限的临时建筑不予拆迁补偿估价。未超过批准期限的临时建筑，评估其建筑物净值。 拆迁补偿估价包括对拆迁房屋的整体价格评估和分户价格评估（以下简称整体估价和分户估价）。 拆迁补偿估价应当委托具有房地产价格评估资格的估价机构进行。拆迁补偿估价中的主要估价人员应是注册房地产估价师。房屋拆迁补偿报告必须经注册房地产估价师签字并经估价机构盖章。 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。 大连市房产局委托大连市房地产估价师协会负责对拆迁补偿估价进行技术指导和评估纠纷的鉴定。大连市房产局定期在主要媒体向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会声誉好的房地产评估机构，提供拆迁当事人选择。 拆迁估价的目的为“确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 拆迁补偿估价时点为房屋拆迁管理部门颁发《房屋拆迁许可证》的日期。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日起为估价时点。 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。 　　被拆迁房屋的性质和面积，原则上以房屋权属证书及权属档案的记载为准；如拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 　　 第二章 房屋拆迁补偿估价的作业程序 拆迁估价机构的选择 (一)拆迁人领取《房屋拆迁许可证》前，向房屋拆迁管理部门报告委托拆迁估价方案； (二)房屋拆迁管理部门发布拆迁通告前，发布邀标公告，邀请具有三级及其以上房地产估价资质的房地产价格评估机构参与该项目拆迁补偿估价的投标，估价机构按时上报相关投标资料； (三)拆迁单位组织被拆迁人投票选举房地产价格评估机构， 参与投票人数超过全部被拆迁人数的50%以上的，投票结果有效；获得选票最多者中标；如选票最多且票数相同的估价机构有两家以上，由被拆迁人选举一个代表在其中抽签确定中标估价机构；如果参与投票人数没有达到全部被拆迁人数的50%以上的，由到会的被拆迁人选举一个代表在所有参与投标的估价机构中抽签确定最终中标者；房屋拆迁管理部门负责现场监督。 (四)《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内的被拆迁房 屋，原则上由一家估价机构评估。如果项目拆迁房屋面积大而导致拆迁估价任务繁重，无法由一家估价机构在规定时间内独立完成，需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 (五)中标的估价机构在进行拆迁评估作业前，将估价作业方案以书面形式上报大连市房地产估价师协会备案。 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同；拆迁估价委托合同的完成期限一般不超过七天。 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。 　　估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。 拆迁估价委托人应当如实向估价机构提供估价所必需的资料，并协助估价机构开展现场查勘。委托人未履行委托义务造成估价失实的，委托人应承担相应责任。 拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘、做好实地