房地产估规范(GB_T50291-1999).doc

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。术语　2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 　　2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 　　2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 　　2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 　　2．0．5估价时点appraisal dte，date of Value 估价结果对应的日期。 　　2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 　　2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 　　2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 　　2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 　　2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 　　2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 　　2．0．12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　2．0．14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　2．0． 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　2．0．16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 　　2．0．17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 　　2．0．18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 　　2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 　　2．0．20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 　　2．0．21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价