房屋登记术规范.doc

房 屋 登 记 工 作 ? ? 操 作 细 则 ? 澄城县房地产管理所（内部资料） ? 房屋登记工作操作细则 1.? 总? 则 1.1? （目的和依据） 为规范本县房屋登记行为，提高房屋登记工作质量，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律、规章，结合本县实际，制定本细则。 1.2? （适用范围） 本县行政区域国有、集体土地范围内的房屋登记，适用本细则。 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记参照本细则执行。 2． 一般规定 2.1? （房屋登记种类） （一）房屋所有权登记：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记； （二）抵押权登记：抵押权设立登记、抵押权变更登记、抵押权转移登记、抵押权注销登记、最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权确定登记、在建工程抵押权设立登记、在建工程抵押权变更登记、在建工程抵押权转移登记、在建工程抵押权注销登记； （三）地役权登记：地役权设立登记、地役权变更登记、地役权转移登记、地役权注销登记； （四）预告登记：预购商品房预告登记、以预购商品房设定抵押预告登记、房屋所有权转让预告登记、房屋抵押权预告登记、预告登记的注销登记； （五）其他登记：更正登记、异议登记，商品房预售、商品房预售合同备案登记，查封、查询登记，补发、换发房屋权属证书或登记证明。 2.2? ?（房屋登记基本原则） （一）登记应当依申请进行。 （二）房地权利一致的原则。 （三）属地化管理原则。 （四） 房屋登记按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 ??? 2.3 （申请登记的一般规定） ??? 当事人应当到登记机构申请房屋登记，提交规定的申请登记材料并填写统一格式的【房屋登记申请书】。 当事人可以委托代理人向登记机构申请登记。 房屋登记申请书应当由申请当事人签字或盖章，代理人申请登记的，由代理人签字。 2.4? （申请主体的一般规定） 房屋登记的申请主体为自然人、法人和其他组织。 2.5? （申请主体双方、单方申请的规定） 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本细则另有规定的除外。 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （三）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）房屋所有权变更登记； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。 2.6 ?（共有房屋的申请主体） 共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，共同填写申请书，并签字确认。共有人应当在申请书上明确共有关系为共同共有还是按份共有，并提交证明共有关系的相关证明文件。属按份共有的，在申请书中和相关证明文件中应当明确共有人的份额。 共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 《房屋登记办法》实施前，已完成所有权登记并发放房屋所有权证的房屋，房屋权利人为自然人，因处分房屋申请登记的，应由房屋权利人夫妻双方共同申请登记（房屋权利人有证据证明该房屋不是共有房屋的除外）。? 2.7? （代理??法定代理）　 未成年人由其监护人作为法定代理人代为申请登记。法定代理人应当提交其为监护人的证明，以及代理人和被代理人的身份证明。 因处分未成年人的房屋申请登记的，应出具为未成年人利益的书面保证。 2.8? （代理??委托代理） 委托代理人申请房屋登记的，应当向登记机构提交委托书、代理人和被代理人的身份证明。 所有的委托书均应提交原件。委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限、代理期限并由委托人签字，法人或者其他组织的委托书由法定代表人或负责人签署，并应加盖公章。 房屋买卖、抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房屋登记。 （代理??境外委托） 境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行认证或公证。 司法部、建设部《联合通知》（司公通字【1991】117号）第四条规定：“有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。”?????? 我国外交部规定：“与中国有外交关系的国家出具的、送往中国（内地）使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构认证后，再送往