日客隆时广场初步规划定位调整建议.doc

《项目初步规划定位调整建议》 日客隆时尚广场 中国·五莲 洪舜泰商业地产运营策划机构 2009年 03月 11日 目 录 序言…………………………………………………………………………03 定位前提和因素……………………………………………………………04 经济指标……………………………………………………………………06 项目功能设计及分布………………………………………………………07 项目业态定位………………………………………………………………08 综述…………………………………………………………………………15 一、序言 自我公司与贵司达成前期市场调研意向以来，我司派驻项目组于2009年2月11日抵达五莲，着手开展项目前期的市场调查等基础性工作。我司组织公司领导、项目组成员、专家顾问及部分主力商家代表多次召开五莲日客隆时尚广场项目专题会议，讨论研究五莲日客隆时尚广场的具体问题。 项目组成员从2009年2月11日起制定了详细的调查计划，确定了调查对象，调查内容，调查方法，调查时间，调查责任人和调查目标，项目组成员用了近半个月时间，对五莲县零售商业、餐饮、娱乐、休闲项目进行了全方位拉网式的市场调查。先后调查了解放路、罗山路、文化路等主要街区及分布于解放路沿线的商业网点，如开泰百货、五莲百货大楼、百成汇服装广场、三联家电等，对解放路及部分重点区域沿街商铺进行了深度调研及访谈。对五莲县各类专业市场、餐饮、休闲娱乐等项目进行走访调研，并对重点项目进行了深度访谈。对五莲主要居住小区进行了调研及分析。 项目组成员运用访问、查阅资料、实地考察、访谈等多种调查方法，对五莲县的区域环境、经济运行、人口状况、社会零售总额及构成、居民消费习惯和结构、商圈分布、置业者的投资倾向、商品品牌、客户资源、商业企业的历史变革与发展。以及各种业态业种商业企业的经营现状、规模、档次、营业状况进行了详细调查，并就临街店铺和商铺的销售价格、租金标准进行摸底和调查。 同时，我司先后组织公司各方面专家、部分主力商家代表、项目组成员，召开项目定位专题会议。对实地调查的结果，进行了认真科学的分析、整理、比较、研究得出结论。为了充分发挥和提升五莲日客隆时尚广场的商业地产价值，确保项目的成功，同时也确保投资方得到良好的投资回报。树立良好的社会形象。我司通过与贵司多次沟通，听取相关意见的基础上，对项目的初步规划定位建议进行了进一步优化调整，确定了本规划定位报告修改建议。 因本规划定位报告修改建议对原有项目功能定位、初步规划及业态定位调整较大，主要针对各楼层功能进行了规划调整、对人流车流动线进行了调整，对电梯楼梯及其他配套设施等进行了重新调整。现我司就五莲日客隆时尚广场项目的功能定位、初步规划及业态定提出如下建议： 二、本定位综合考虑的前提和因素 考虑因素一：五莲县经济发展进程和城市化发展进程的需要 五莲县近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设日新月异，投资环境日臻完善。五莲县经济发展与全国经济发展同步，近几年都有较高的增长，工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。五莲县政府把不断满足人民物质和文化生活，提高人民生活水平作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。 考虑因素二：五莲县商业发展的需要 五莲县的商业发展与其它地区相比还处于相对落后的状态，迄今缺乏现代商业业态的综合大卖场、大型购物中心，远远不能满足人民生活日益发展和提高的需要。但五莲沿街品牌专卖店已逐渐增多，超市业态亦深得当地消费者的青睐。五莲县商业正处于发展初期。在近几年内各种商业必将进行洗牌、调整、资源的重新组合，逐步向布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出、管理手段先进、营销理念超前的方向发展。新的商业业态建立是众望所归。建立一个环境优美，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸于一体的“一站式”的商业中心是众望所归。本项目定位亦必须遵循这种发展趋势和规律。 考虑因素三：五莲县居民生活和消费习惯变化的需要 在五莲县城市和经济快速发展的前提下，城镇居民收入有了较大提高，人民生活得到了很大改善，近年来保持快速增长态势，城镇居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长，随着经济的发展，居民会越来越重视生活质量，人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。此外，高档消费，超前消费现象还不太多，五莲县经济总量小，市场容纳量和居