房地产市场的基本特性.docVIP

房地产市场的基本特性 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 　　房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。 　　(一)市场供给的特点 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。 市场缺乏弹性 由于房地产的位置固定，其中包括了自然地理位置的不动性和区位关系的不动性，它对房地产所处周围的交通、基础设施都加以限制。其次土地是一种稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。另外是使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，所以不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。 市场供给的非同质性 房地产市场的供给和需求具有高度的层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以会造成一个地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。 市场的高度垄断性 房地产市场竞争不充分，更容易形成垄断。在一个城市范围内，由于房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。从房地产产品的角度来看，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场具有寡头垄断市场的明显特征。再加之房地产市场的信息不充分，对于消费者而言，由于房地产位置及其位置派生出的一系列属性和消费者的偏好匹配，是一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力，那么换句话说就是这一宗房地产的垄断性很强。 4. 市场供给和需求的不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。 　　(二)市场需求的特点 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性;同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。 市场需求的广泛性 房地产市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存的最基本的生活资料，人的衣食住行的需求与生俱来，只要有人类的地方就有对各式各样住房的需求。第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础，房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。 市场需求的多样性 由于不同消费者的收入水平、文化程度、职业、年龄和生活习惯等不同，自然会形成各式各样的兴趣和爱好，因此对于房地产区位、房型、功能的要求自然也就会有差异，这种差异也就形成了房地产需求的多样性。 市场需求的双重性 由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。 　　(三)市场交易的特点 由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。 房地产市场的加以对象是不动产，在交换中转移的只是房地产权属，这就意味着它与一般商品的交易不同，即不能像一般商品那样采用一手交钱，一手交货，钱货两清的方式完成交易。事实上，房地产产品既不能转至特定的交易场所进行交易，成交后也不能携带和移动。房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只是货币与房地产产权的交换，而没有物质实体的“物流”。因此，在现实中，房地产市场的交易活动，通过签订房地产交易合同来进行交易，并发生相应的房地产产权变更。 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。房地产交易应遵循以下一般规则：房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土