施永青内地泡沫远大于香港之论让人惊诧.docVIP

施永青“内地泡沫远大于香港”之论让人惊诧 杨红旭 2014年06月06日 10:49 3526 14 3 香港楼市 | 楼市 | 自媒体 A- A+ 近日，中原集团创始人施永青先生接受专访《施永青：内地房地产泡沫远比香港严重》表示：内地房地产的泡沫远比香港严重。这一论调，与潘石屹的“撞冰山论”，有相似之处。施永青认为：内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。房地产的泡沫主要有三个类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高，这三种泡沫内地楼市全有。 首先声明一点，近几年持续关注施前辈对于楼市的观点，很多时候都比较认同，从中也学习了不少东西。但这次，实在难以苟同。 先分析一下施先生的三种泡沫吧。从表象看，泡沫只有一种：资产价格在一个连续过程中的陡然上升。结合到房地产市场，也即房价连续大涨。但是，连续多长时间，上涨多大幅度，才算是泡沫，在国际经济学界并无定论，一般需要结合一个地区的具体情况（包括房地产业内部和外部经济环境），进行综合判断。当然，还有一点，泡沫一般需要破灭后才能验证。所以，预测房价泡沫，实在不易。 造成房价泡沫的原因有很多、很复杂。房地产泡沫会有一个或二三个主导性因素，比如2003-2006年这个阶段的美国泡沫，主因是过度宽松的货币政策与混乱的个人房贷市场及房贷证券化市场；而1986-1990年的日本房地产泡沫，主要与日元急速升值及国内大财团疯狂炒地有关。 施先生所谓的“房地产泡沫主要有三个类型”，逻辑有点混乱：过度建设、过度借贷、价格过高，这三者不是并列关系。其中，价格过高，是泡沫的表象与结果。过度借贷，是推高价格的重要原因。而过度建设，跟价格过高，关系不大，是供需关系变化过程的产物，也即只有泡沫破灭后，才会发现原来建设量过大；严格的说，过度建设本身不是形成泡沫的重要原因，也不是泡沫的表象，只有泡沫破灭后才会显形。 接下来，具体分析一下施先生所说的三个泡沫。其一，过度建设形成的泡沫。施先生说：“过度建设最严重是在二三线城市，这些城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。一般情况下过度建设有两个阶段，一个阶段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人买得起的，这个还比较容易解决，降价就解决问题。内地二三线城市的过度建设，是一个超越人口需求的过度建设，就是便宜一点也没有人买，因为城市里面根本没有这么多人，未来可能两三代人都无法消化这些库存。” 从房价泡沫内在形成机制分析，起决定作用的是需求端，而非供应端。供应端是跟着需求端跑的，只要有购房需求，开发商就会造房供给他们，因此供应端具有滞后性。进一步从需求端分析，投资投机性购房需求的比重，决定了房价泡沫是否会生成，能长成多大的泡沫。在一个自住需求为主的住宅市场中，不容易产生泡沫，比如鄂尔多斯和温州的泡沫，主要是投资投机性需求吹起来的。国内绝大部分三四线城市的住宅市场需求，都与二者不同，是以自住为主导的，尤其是近两年。 施先生的这一定性判断，可以说夸大的成份明显。首先，中国的二线城市，主要包括计划单列市和省会城市，这些城市基本都属区域核心城市，可以说是现阶段中国房地产市场中供需两旺、形态最为健康的地区。至于三线城市，主要是地级市，多数城市的人口仍在增长，少数城市趋于停滞或减少。由于土地不稀缺，地方政府对土地财政依赖度高，所以土地供应和住宅供应量偏大，形成了供大于求的市场格局。然而，这些城市的房地产市场，多处于“长个子”的阶段，需求还算旺盛，当地居民的改善需求、旧城与城中村改造需求、辖区内乡镇居民进城的购房需求，形成较强的自住需求。这类地区的居民确实已不太缺房住，但缺好的、新的社区与产品。 举个例子吧。记得2012年四季度时，媒体狂炒贵阳楼市。“贵阳楼市将要崩盘”、“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言广泛流传。据媒体观点：根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量，计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米，规划居住人口接近100万，而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城镇常住人口为295万。 一年多过去了，鄂尔多斯的楼市继续崩盘，而贵阳崩了吗？没有！贵阳住宅市场确实供大于求，但根本就没有泡沫！泡沫的表象是房价持续大涨。近几年，贵阳房价涨幅不大，2013年新建住宅均价只有4800元左右，明显低于全国平均房价。从2005年到2011年，鄂尔多斯房价6年间狂飙5倍左右，泡沫破灭之前，部分楼盘单价超二万，即便回落之后，房价水平仍高于贵阳。一个房价没大涨过的城市，即便是潜在供应量偏大，也很难形成房价泡沫。另外，从房价收入比来看，2013年全国城镇为7.3倍，35个大城市为8.5倍，而贵阳只有6倍，在35个大城市中排名倒数第3。如果非要认定类似贵阳这样的大量的二三线城市存在泡沫，我只能说：真的不懂房地产宏观经济学与泡沫形成机制。 总