德江项目前期定位报告.正式版.ppt

根据调查结果数据统计结果显示，客户关注度按从高到低的顺序，前五位分别是地理位置、周边环境、交通状况、房型结构、小区绿化环境，关注度最低的前三位分别是电梯品牌、内部配套、物管水平等。 德江市民对于地理位置、周边环境及交通状况的关注度最高，是因为德江人民常年在老城区居住，因为不愿意改变自身的生活习惯，对地理位置、周边环境及交通出行，具有较强的依赖性。 同时，在其他城市关注度比较高的销售价格、升值潜力、内部配套和赠送面积等，在这里却遭到了冷遇，原因在于：缺乏对市场的引导和培育。 1、关注的卖点要素 对于小区景观，走访调查时，认为水景、绿化、休闲广场都应该出现在小区的绿化景观系统中，通过问卷数据统计，受访者对休闲广场和小区绿化的关注度更高，小区水景可以用较小的面积处理，但须保持水景功能。 2、小区景观 从每单元户数的调查数据统计结果分析，选三户以内的受访者占了绝大多数。我们在调查过程中，采用引导的方式与被访者交流，通过公摊较大等等与受访者进行沟通后，对两梯六户的认可度没有很明显的抗性。 在户型设计过程中我们对次要功能空间的需求进行了调查。结果显示，需求量从大到小的顺序分别是生活阳台、入户花园、独立书房、储物间。主卧配衣帽间、落地飘窗等认可度低于储物间，说明市场对储物间有一定的需求。 3、户型规划设计 从统计数据看，选择现代风格的受访者明显很多，而简欧，装饰艺术风格相对较少。 通过与被访者的交流发现，受访者对建筑风格的理解主要局限于对现有在售项目的了解，说明消费者对市场引导的接受度是非常高的。 4、建筑风格 从交房条件的受访者选择来看，61%的受访者选择了毛坯房，23%的受访者选择了精装房。但受访者忽略了精装房的价格因素。 从交房时间上看，绝大多数的受访者都选择在两年以内交房。受访者表现出需要急切取得新房的愿望。说明改善型需求的数量占据了绝对的比例。 5、交房条件及时间 对于社区配套，受访者选择的数量从高到低依次是：超市、菜市场、诊所、健身中心、药房，对社区配套要求最低的是网球场、商业会所、游泳馆。从这些答案的选择数量足可以看出，德江人民对于满足基本需要的生活配套更加关注，而对于提高生活品质的配套设施关注度不高。 对于地下车库，61%的受访者表示愿意购买，在价格合理的前提下，购买意愿会在很大幅度上进一步提高。 6、社区内部配套 需要购买 不需要购买 德江市场整体以首置首改为主， 80-120平方米，两室两厅单卫、三室两厅单卫、三室两厅双卫为主。 大部分家庭年收入在6万以下，能承受总价25万以内的两室户型和38万以内的三室户型。 当地消费者对建筑朝向、建筑风格、规划布局无特殊喜好和特殊抗性。他们更看重位置、环境和交通、绿化，对小区配套主要以满足日常需要的生活配套为主。非常看重生活阳台、观景阳台、入户花园、独立书房等户内辅助功能空间。 德江房地产市场因为起步较晚，需要进行消费引导和市场培育。强化赠送空间，以此作为强大卖点支撑，教育消费者，以超乎寻常的市场认可度建立项目的市场信心。 七、小结 对商业物业的问卷设计，主要从受访者投资现状和购买目的、对城南新区的商业认可度、需求意向、物业期望值、物业配套和价格预期几方面进行设计。 第六节 商业物业的消费需求、心理及行为特征 从受访者的投资现状，我们可以看出，租铺经营和寻找商业口岸的经营者占到了60%，其中有部分商业经营者为能找到长期稳定的商业口岸进行商业经营，会选择购买商铺作为商业经营的场所。结合购买目的，也能有力的佐证这一点，77%的受访者购买商铺的目的是为了自己经营。由于德江投资渠道狭窄，商铺投资和商业投资是较普遍的投资行为，所以商业经营场所的需求是非常旺盛的。 一、受访者投资现状和购买目的 被访对象中有58%的认为非常看好城南新区，41%的表示持观望态度，仅1%的受访对象不看好城南新区的商业发展，说明城南新区未来商业发展的认可度较高。 二、对城南新区的商业认可度 从面积上看，需求意向以100平方米以内的商铺为主，其中50平方米以内的商铺为最佳需求。从楼层上看，二层商铺有一定的接受度，三层以上商铺的接受度已经非常低了。 三、需求意向 从调查结果数据统计分析，商业物业底层层高以4.5-5.1米为宜，开间以4-6米左右为宜，进深不超过12米，结合商铺面积大小应适当规划商铺开间进深尺雨。二层层高3.9米-4.2米为宜。各尺寸不宜低于上述所列尺寸。 四、物业期望值 从卫生间配备的需求来看，大部分受访者需要在商铺内配备卫生间。而对房门的设置，卷闸门和落地大玻璃门的配置需求相当，但有部分受访者认为落地大玻和卷闸门最好同时配置