商业公园教程.ppt

项目定位研判 项目定位原则 定位原则 服务于开发商企业战略，服务于项目报建。 1 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 2 有效延展区域及项目自身优势特征。 3 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 4 服务于开发商企业战略，服务于项目报建 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 有效延展区域及项目自身优势特征。 定位原则 解析 ， 实现特色商业立项报建顺利通过，增加溢价指标的目的。而政府对于民俗文化类项目较感兴趣。 开放、融合、生态、健康、快节奏的时代特征，领先的商业发展模式则是借助于公园的休闲Lifestyle Shopping Park 区域作为不断成熟的城市副中心迫切需要配套商业中心或商业带，而佛教文化、走马镇文化、庙会文化等赋予区域一定的历史文化沉淀。 项目并非旅游地产，而品牌提升要求增强项目辐射范围和辐射能力，赋予项目文化价值与内涵，为达成目标带来契机。 定位理念选择 以民俗、历史风情作为商业公园整体调性。 1 符合生态、健康的时代特征，具有lifestyle Shopping Park模式要素。 2 将区域历史沉淀运用到项目发展中。 3 建筑形态以中式商业街为主，且充分运用公园在商业理念和规划中的作用，发挥“环境、开放、休闲”的景观贡献。 4 业态选择以餐饮为主，带动休闲、娱乐、零售，业态比例定位为6：3：1。 5 商业公园定位 重庆地区首个 Lifestyle 民俗文化商业街 强调定位高度 强调特有价值 强调业态属性 整体定位阐析 强调高度及独特性，差异化的定位思路以服务于企业战略 强调价值属性，充分运用Lifestylel理念，赋予项目强烈的价值特征 强调业态属性，以历史文化为基调，提升整体业态品牌附加值 Lifestyle Lifestyle Shopping Center源起于美国，并在上世纪八、九十年代在欧美得到蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 国际购物中心协会对Lifestyle Shopping Center的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、购物等，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。” Lifestyle Shopping Center与零售业更加注重消费体验这一趋势相吻合，将消费者从巨无霸的大盒子中释放出来，在一个开放的环境中完成消费。 重庆民俗文化 印象 陪都文化 移民文化 佛教文化 建筑文化 茶艺文化 火锅文化 … … 码头文化 商业公园研究报告 研究过程需要解决的关键问题 商业公园发展模式层面 商业公园操作模式层面 需要解决的关键问题 1.商业公园发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发展的溢价机理是什么？ 2.目前中国典型的商业公园有哪些，他们分别采用何种发展模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3.适合于本项目自身的商业公园发展模式是什么，项目又该该采取何种发展战略？ 4.商业公园在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策壁垒通常的操作模式是什么？ 5.本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以规避政策壁垒？ 研究思路 [总体思路] 通过对商业公园开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐渐解决前述问题，以寻找适合于本项目的商业公园发展战略、开发方向及开发策略。 解析商业公园 [何谓商业公园] 在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——商业公园应势而生。与其它传统商业相比，商业公园在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。 [商业公园典型特点]  商业公园作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 商业公园将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。 商业公园开发有别于传统房地产开发模式，具备 泛地产诸多特征，在