我国保障性住房(三)教程.ppt

住房保障的经济学与政治学分析 一、住房的经济性质与特点 首先，住房必须依附于土地，所以土地的性质和特点在很大程度上决定了住房的经济性质与特点。 土地属于稀缺资源。一方面，中国庞大的人口决定了土地本身属于稀缺资源；另一方面，政府的行政干预又从两个方面加剧了土地的稀缺性。一是政府对土地用途和数量的管制人为地限制了土地的供应量，二是政府将大量资源集中投入特大城市和大城市加剧了这些城市的土地稀缺程度。政府行政干预所造成的土地稀缺是局部性的。 土地有不可移动性。土地不可移动，所以不同区域的土地没法挪用。由于这一特性，土地资源的可替代性非常复杂。对于某地的政府或居民来说，土地资源具有不可替代性，比如北京的政府无法在河北的土地上建设项目，北京的居民也无法去河南居住；但从市场的角度，土地又有一定的可替代性，比如一个企业如果认为北京的土地太贵，完全可以把工厂设在河南。 土地存在级差地租。土地不同于其他资源，不同区位的土地其价值是不同的，这一属性来源于土地的不可移动性。土地的级差地租意味着不同区位的土地其稀缺程度是不一样的。 土地价值可以随周边情况的改变而改变。一般地，在某块土地本身没有任何改变的情况下，随着城市的扩张，一块土地（房产）会从城市边缘逐步成为城市中心，土地（房产）的价值会提高；随着城市基础设施的增加，该地块的便利程度会提高，土地（房产）价值也会提高。也就是说，土地可以吸收城市建设投入的外部性来增加自己的价值。 其次，住房是私人物品。 无论是从消费的竞争性还是消费的排他性，住房都是标准的私人物品。 ? 从经济学的角度而言，土地属于私人物品，意味着市场配置是最有效率的。当然，市场配置带来效率的前提条件是排除不必要的政府管制，包括对于住房所依附的土地的用途和数量的管制。 而中国目前对于土地的管制非常严格，不仅对土地利用的用途和数量进行行政管制，还通过土地所有人的地位进行直接的控制。这些管制措施对土地市场的扭曲必然会通过住房市场反映出来，导致了目前出现的种种问题。 第三，住房（土地）具有投资品的性质。 与一般商品需求曲线向下（即需求随价格上升而下降）不同，投资品的需求曲线在某个区间是上升的，也就是说，在价格上升的同时，投资品的需求也有可能是上升的。住房兼有一般商品和投资品两种属性，在快速城市化过程中，投资品属性表现得更突出；而在快速城市化过程结束后，住房的供求会形成新的均衡，到那时，住房的投资品属性会下降而一般商品属性会上升。 第四，住房具有财富分配效应。 投资品一般都具有财富分配效应，如股票持有者直接参与上市公司的财富分配，而住房则通过土地间接参与社会财富分配。 住房主要是通过土地吸收城市建设投入所形成的外部性来参与社会财富分配的。例如，政府投资50亿建设一条轨道交通，但其票款收入甚至不能覆盖运营成本，其效益主要体现为沿线的交通便利（还有污染减少等外部性），而交通便利等外部性会被轨道交通各站点周边的土地所吸收，转化为土地增值，这些土地上的住房拥有者实际上分享了该轨道交通投入的大部分效益，相当于从政府的基础设施投入中分得了一杯羹。 反过来也可以说，在中国快速城市化阶段和政府对城市基础设施投入巨大的情况下，如果不拥有住房，就会失去从政府庞大投资中受益的机会。所以，住房的财富分配效应会激励当下的人们尽早、尽多地购买住房。 第五，与其他消费品相比，住房的边际效用递减效应比较弱。 从以上的示意图可以看出，人对于“吃”最容易满足，在经济水平达到一定条件后，“吃”的边际效用迅速降低；而相对于“吃”，对“穿”的追求可以持续到更高水平，其效用才会明显降低；再相对于“吃”和“穿”，对“住”的需求更加持久，其满足点（效用迅速降低的转折点）出现得更晚。从我们的日常生活经验也可以知道，在生活达到温饱以后，人们对“吃”的欲望就减弱了，而对于“穿”的欲望可以持续到小康以上，但对于“住”的欲望，对于绝大部分人来说穷其一辈子都不可能满足。 在资源稀缺的情况下，按照市场规律，该资源必然是先满足出价更高的需求，而住房的边际效用递减效应弱意味着出价高的需求（富人的需求）较不容易被满足，导致资源较难向低端需求配置。市场均衡的结果也表明，在没有干预的情况下，开发商的共识是大户型的市场需求优于小户型。 二、住房失衡问题及其原因 （一）市场配置资源可能导致的住房失衡问题——一般问题 从以上对住房（土地）的经济性质和特点的分析可以看到，如果完全由市场配置住房（土地）资源，稀缺资源的配置将首先满足效率最高的需求，用货币表示就是愿意出价最高的需求，而由于住房的边际效用递减效应较其他消费品要弱，要在完全满足富裕人群的住房需求后再考虑相对不富裕人群就比较困难。所以，市场配置资源可能导致低收入人群无法得到适当的住房，这是市场配置资源所可能导致的一般性问题，世界各国都可能发生。 （